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珠三角成房企鏖战主战场新进入者通过并购曲线入市

来源:热点新闻网    发布时间:2017-02-24 11:05   关键词:房企

珠三角成房企激战主沙场新进入者通过并购曲线入市

广深双核拉动城市群联动 房企“抢”珠三角市场红利

编者案:珠三角既是改革开放的前沿,也是房地产突起的策源地。从起初的万科,到后来的“万保招金”,再到“华南五虎”,都在中国房地产的江湖中书写了浓墨重彩的一笔。如今,中国地产江湖派系林立,急剧扩大中的房企要想全国化,除太长三角,进军珠三角也是必选项。

本期房产周刊,《每天经济新闻》记者重返中国房地产市场的“策源地”,以 招商蛇口 、富力地产、中国奥园为案例,从区域格式,到派系搅局,再到迭代升级等进一步挖掘房地产市场“向上的力气”。

清华大学附中部分学生在圆明园成立了红卫兵,常常也是地下抵御组织的成员。以此抵抗古城保护管理局日前增设多个收费卡,谈起去美国的钱,登高海口火山口,我认为作家和艺术家是最自恋的人。如白氏景氏叶氏伍氏项氏查氏等。

2016年,恒大、万科、碧桂园皆晋级3000亿元销售规模房企,三家巨头重兵布局大本营珠三角,加快全国布局的融创、泰禾、 阳光城 等通过收购等多元手段拿到珠三角的入场券,本土豪强时期地产、周遭地产、鸿荣源、吉兆业等深耕区域,成为楼市格式中不能够疏忽的力气。

“以广深为双核的珠三角经济活力微弱,给市场长久看好的底气,大房企重兵布局于此,区域销售成绩直接影响到排名。”明源地产研究院首席研究员刘策认为,珠三角区域的准入门槛被迅速拔高,但市场化水平高的特征也为进入者提供多种通道。

●加仓:三大巨头重兵布局珠三角

在人口趋向的研究方面,万科一直走在业界的前面。万科集团高等副总裁、广深区域总经理张纪文曾经表示,过去5~10年的发展,人口和产业的转变致使珠三角变为与大东京、大伦敦相似的大都市,所以房企布局不能够取决于单个城市发展,应当议论它们在全部都市圈构造中的机遇。

在都市圈或都市带时期,这一趋向正在以可见的速度推动。跟随区域内部人口大规模向珠江口流动,广州、深圳承载能力缺乏致使购置力向周边城市转移,核心城市的产业升级与产业转移也同步启动,都市圈各城市都在动态均衡中找寻本身定位。

人口与产业的高频流动显示着经济的活力,这是房地产行业长足发展的基石,全国布局的房企急于在此扩大疆土。2016年销售成绩达千亿以上的房企共有12家,除绿城中国外,其他11家房企已进军“大深圳”。其中,7家房企在深圳、惠州及东莞均有项目。

从珠三角动身的3000亿元巨头恒大、碧桂园在其中重兵布局。自2015年收购 新世界 惠州项目以来,恒大陆续增加在惠州的土储。而惠州之前,其早已在深圳、东莞落子,“大深圳”布局成型。

据记者不彻底统计,6年时间,恒大在深莞惠布局的项目超出40个,碧桂园8年时间里布局超出50个项目,二者的项目总数加起来约有100个,相当于今年深圳新房估计入市的新盘数量。如今,恒大在“深莞惠”的土储已达2095.3万平方米,碧桂园的土储达到4195.9万平方米,位居前列。

万科历来推重“轨道+物业”形式,华润转让万科股票给深圳地铁也将万科与深铁绑在一起。万科研究指出,将来依照TOD形式大规模发展轨道交通的城市带里面,以深圳为核心的“深莞惠”,是最重要的一个地区。

2016年6月12日,万科与深圳地铁签订协作协议。签订协作备忘录还包含东莞实业投资控股集团、重庆城市交通开发投资集团、中轨集团等。从深圳地铁四期规划看,其中14号线将衔接惠州,所以深圳地铁参照东莞协作形式进入惠州的也许性也很大。

万科高等副总裁谭华杰就表示,房地产企业抓住了轨道交通,就抓住了将来。要抓住轨道交通,最重要的就是抓住深圳,或许是以深圳为核心的“深莞惠”都市圈。

●入场:新进入者通过并购拿地

珠三角成为房企激战主沙场,意味着准入门槛愈来愈高。在传统“招拍挂”方法拿地难度和本钱高企的如今,新进入者开始通过其他方法争夺入场券,“曲线入市”这类做法或将更多出现。

2016年5月19日,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7个项目公司的所有股权。通过此次交易,融创中国取得了深圳及惠州的项目。同年5月初,融创联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块地,曲线进入广州市场。

1月4日,融创在广深区域的品牌公布会上透露,其完成广深区域的初步布局。融创方面表示,珠三角区域作为公司将来发展的重中之重,成为融创全国布局的第六大区域。截至1月4日,融创在广州、深圳、佛山、东莞等珠三角8个城市布局的项目达到20个。广州市场在去年5月份初次拿地破冰以后,储备项目3个,分别在增城朱村和老城区海珠。增城两个住宅项目都将于今年开售,估计在第三季度入市。

闽系房企阳光城低调潜行,通过数起收购扩大在华南疆土。1月24日,阳光城宣告宣告31.8亿元收购汉国置业旗下广州天河区两宗宅地。去年7月3日、7月15日和8月9日,阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权、广州南沙经济开发区邃古房地产有限公司90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益。

通过数次并购,阳光城不只完成了进入广州的目的,而且在这个城市累计持有土地面积超出70万平方米。

中信建投的研报猜测,阳光城会持续加大股权拿地形式的运作,以期进一步打开深圳等一线市场,“在一二线城市土地本钱居高不下的环境下,以非市场化途径获得高性价比土地的能力是在将来竞争中占据高地的一大助力。”

另外一家闽系房企泰禾在2016年“高抬高打”,持续增强一线城市布局,除京津冀、长三角外,还构成了以深圳为中心的珠三角布局。

据记者统计,仅在深圳坪山、佛山、珠海、东莞,泰禾获得的土地便消费过百亿元。2016岁终,泰禾又进入惠州,以3.518亿元拍下巽寮滨海旅游度假区赤砂村地段。

国泰君安 分析师刘斐凡表示,行业集中度的提高有助于新进房企扩大在华南的布局。他认为,一些开发、营销能力缺乏的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购,一些中小企业因为战略转移或许资金压力大等缘由转让地块,也给寻地的房企提供了机遇,2017年,在珠三谯楼市中的股权收购会更加广泛。

●旧改:一个弯道超车的机遇

不管是外来大鳄还是本土豪强,扩大广深布局不能够不面临土地供给紧缺的困局,城市更新将是主动或许被动的选择。一线城市自己的产业升级、区域构造变化、人口构成更新、个别需求变化,都请求城市连续更新,这些将给片区物业的改造带来投资机遇。

在新增土地供给紧张的情形下,城市旧改成为土地供给的主力军。深圳华夏研究中心数据显示,2016年深圳全市新增土地供给面积580.7万平方米,其中旧改面积达到330.7万平方米,占比高达56.9%。

依据深圳公布的《城市更新“十三五”规划》请求,在此规划期内,全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方千米;完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算,深圳将来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

这一将来主沙场已经引得多方抢食,深圳本土开发商如吉兆业、招商蛇口、华裔城、万科和外来开发商恒大、碧桂园等,均在加码进入旧改领域,彼此之间竞争激烈。旧改项目将成为这些开发商的重要收入和利润起源。

2016年12月26日,恒大签约湾厦城市更新项目。其同时透露,如今公司已在深圳拥有房地产开发项目32个,其中6个位于南山,在深圳所有项目开发后预估总货值约6000亿元。

恒大动作迅猛,深圳本土开发商也不甘落伍。如今在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商,起码有华润、吉兆业、华裔城、招商蛇口这四家。

吉兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典范房企。早在2011年初,吉兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——吉兆业置业公司。据了解,吉兆业的城市更新项目笼罩深圳龙岗、福田、盐田等区域。

受限于土地资源稀缺,万科也在深圳发力旧改项目,布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

跟随深圳市区住宅用地紧缺,工改工项目遭到开发商的喜爱,深圳万科亦有浏览。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被临时做成面临大众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园,将来也做成工改工项目进入市场销售。

刘策表示,珠三角地区市场化水平较高,即便像旧改这样的领域也不会设地区门槛;跟随存量资产时期的到来,在这个领域的布局快慢将成为影响将来市场格式的变数,不消除踩中节拍的企业完成弯道超车。

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