【平安地产】对中央经济工作会议的点评：政策有保有压，整体基调偏紧

事项：

12月14日至16日中央经济工作会议在北京举行，1）会议强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2）要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。3）要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。4）要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。5）要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来。

平安观点:

明确住房定位，政策整体有保有压：会议明确强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时继7月末首提抑制资产泡沫后，本次会议更是明确提出抑制房地产泡沫，尽管会议仍强调三四线去库存，坚持分类调控，因城因地施策，但政策基调已明显偏紧。会议同时强调防止出现大起大落，考虑到核心城市当前库存普遍较低，房企普遍资金状况较佳亦无降价动力，我们判断至少明年上半年房价难有大落，而成交由于高基数回落为意料之中，因此至少明年上半年调控难有松动。

“货币”及“土地”两手抓：宽货币和土地供需区域失衡为本轮房价上涨重要推手，会议强调宏观管住货币，严格限制信贷流向投资投机性购房，同时房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。国庆后主要调控城市明显提高二套房首付比例，未来不排除更多城市“银根”收紧，而提高住宅用地供应，根据人口流动情况分配建设用地指标，控制地方政府对“土地财政”的依赖，有望缓和部分房价过快上涨城市的供需压力。

以大带小，大都市圈为发展趋势：会议强调特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。一线城市由于土地稀缺性，2016年前11月土地成交下降27.5%，未来除盘活城市闲置和低效用地外，更多将依靠城市功能疏导，带动周边中小城市发展，从国外经验来看，巨型城市和城市圈建设均为城镇化后期发展趋势。

加快住房租赁市场立法及长效机制建立：会议强调要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。“居者有其屋”并非“居者有产权”，加快住房租赁市场立法从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，才能有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和缓和住房供需压力的有效途径。会议再次强调综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

投资建议：延续年度策略观点，2017年尽管行业面临基本面下行和政策收紧，但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下，高分红高ROE的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强，而刚经历销售大年的中小房企现金充沛，基本面下行背景下转型诉求有望提升，板块仍孕育着机会。在定价权变迁中，建议把握以下投资机会：1）逢低布局低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等，但“旧逻辑”投资思维影响下，基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制，建议做好择时和波段操作； 2）有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股；3）国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。

风险提示：基本面大幅恶化风险。

平安证券综合研究所

杨 侃 yangkan034@pingan.com.cn

李孟枭 limengxiao698@pingan.com.cn

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