【平安地产】中洲控股 (000042): 强强联合，踏步前行

事项：

公司发布公告，拟以每股2.05港元，对应人民币1.83元/股收购郑松兴先生及Accurate Gain合计持有的华南城23.2%股权，合计收购总价38.1亿港币，对应34亿人民币。本次收购完后，公司将成为华南城第一大股东，本次交易构成重大资产重组。

平安观点：

借助收购，实现产业链延伸。华南城采取“一体两翼”的经营模式，即以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体，辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业的“两翼”业务，已形成了较为成熟的经营模式，目前在深圳、重庆等主流城市均有布局。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主，借助本次收购，将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势，充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势，与华南城产生协同发展效应，促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。

权益法处理，看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元，较最新收盘价溢价25.77%，但对应PB仅0.64倍。由于收购完成后公司并非实际控制人，将按权益法进行会计处理，按照享有的股权比例分享华南城的净利润，不考虑两地报表差异，参考2015年华南城35亿港币净利润，公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年13.9%的ROE，按照0.64倍PB的购买价，权益法处理下相当于投资回报率达21.7%，远高于中洲2015年ROE（11.6%），亦高于万科（19.1%）等。

高执行力不断被证明。根据中指数据，公司2016年实现销售额105.4亿，同比增长42.8%，实现三年销售额翻近五倍的奇迹，超额完成三年复合增长50%的目标，为市场难得的具备持续高成长特质的房企。中洲入主以来，公司高执行力和管理层独到眼光不断被证明，在政策收紧及行业景气度下降来临之前，公司再次做出收购华南城股权的重大举措，实现产业链延续及丰富区域布局和经营业态，提升抗风险能力，敏锐的市场观察力和独到眼光再度被证明。

维持“强烈推荐”评级：预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元，当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。本次收购完成后将进一步延伸公司产业链布局和丰富公司经营业态，同时公司股权激励及员工持股绑定员工利益，销售增速及规模快速提升，民企入主执行力大幅改善。作为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司，大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富，维持“强烈推荐”评级。

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