住房租赁行业白皮书发布：中资产包租模式风险敞口，经营模式向更轻和更重进化

今年 7 月,国务院发布《住房租赁条例》,为住房租赁市场的规范与发展注入新的政策动能。在此背景之下,8 月 12 日,清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》(下称“ 白皮书 ”)。白皮书指出,中资产包租模式因沿用刚性兑付,从短期来看,能够对业主前期收入进行保底,但长期来看存在高收低出,长租短付的可能,触发暴雷风险,如蛋壳的暴雷。

白皮书指出,住房租赁行业经过十多年的发展,经历了从萌芽期、快速发展期到短期行业阵痛,再到行业逻辑重构期的转变。在行业发展初期,中资产包租模式曾是主流的住房租赁经营模式。 2019-2020 年,多家长租公寓企业因资金链断裂爆雷,主因行业门槛低,一批包租模式企业通过“长收短付 ”“租金贷 ”等手段获得大量资金形成资金池,并将该资金违规用于盲目扩张,忽视了精细化运营与出房能力建设,陷入“规模陷阱 ”,最终难以抵御市场遇冷风险。

到 2021年后,随着行业监管和支持政策的发展,随着市场出清,住房租赁行业主流模式迭代升级,中资产包租模式逐渐减少,企业经营模式走向“更轻 ”、“更重 ”,行业价值回归到如何对消费者好、如何能够提升品效。

具体来看,在住房租赁市场,机构化模式按照房屋产权、租赁权以及代理权的差异划分为重资产自持、中资产包租、轻资产托管三类经营模式。其中,集中式机构化方面,集中式公寓、大型租赁社区等采用重资产自持模式占比最高,在头部企业中占比超六成。从分散式机构化维度来看,随着中资产包租模式的爆雷,轻资产托管模式逐渐替代中资产包租模式成为市场主流,当前在头部企业中占比已超七成。

轻资产托管模式是指业主委托专业租赁机构面向租客代为提供专业租赁服务,房屋的租赁收益归业主所有,专业租赁机构获得服务收益。此种模式下,专业租赁机构受产权人(出租人)的委托,代理出租人租赁房屋,业主则保留该房屋的租赁权。

在机构化模式发展上,分散式房源模式更轻、集中式房源模式更重。白皮书认为,对于分散式民宅,随着以蛋壳为代表的分散式中资产包租模式企业的爆雷,在政府的有力监管下,分散式民宅的经营模式从中资产包租向轻资产托管模式进化,以传统二房东吃差价模式改为平进平出的“ 向效率要红利 ”的轻资产托管模式,而轻资产托管模式因不吃“租金差价 ”也获得业主和租客的认可。

而重资产自持模式则是以大型租赁社区和部分集中式公寓为代表的集中式项目为主。这些项目以集体土地建设用地建设、城中村改造、租赁住房用地新建、产业园区配建以及企事业单位自建的租赁住房为主。这几类模式建成后的房屋,符合纳保条件的会纳入保租房管理,解决新市民、青年人租房难的问题。

随着市场出清与行业模式分化,中资产包租模式的长租公寓机构数量显著减少。白皮书认为,其弊端在市场波动中尤为凸显:包租模式下,企业需从业主处长期租赁房源(通常签 3-5 年合同),通常租金成本占总成本超50%,叠加装修、运营等高投入,利润空间被压缩;免租期后需按月/季度向业主缴租,市场遇冷时仍需履约,灵活性严重不足;此外,企业需通过"以出定收"策略控制收房节奏以维持健康库存,但部分机构为扩规模激进收房,出租能力不足导致空置率高企,加剧现金流脆弱性,最终难以抵御市场风险。

轻资产托管模式和重资产自持模式占比逐步提升。租金下行时期,中资产包租模式的风险更大,企业所需要承担的租金支付压力往往更高。在此背景下,分散式租赁机构从中资产包租模式转向模式更灵活的轻资产托管模式,以防止系统性兑付风险的发生。因此,未来的模式将会以分散式轻资产托管模式和集中式的重资产自持模式为主,中资产包租模式或逐渐退出历史舞台。

对于未来住房租赁企业经营模式的迭代,白皮书指出,向“轻 ”和“重 ”两端进化,其中更“轻 ”的模式发展市场空间更大。一方面分散式民宅房源基数大,我国分散式民宅可供应规模在整体 租赁房源中占比超过七成,轻资产托管模式将成为未来行业发展的必然趋势。另一方面,分散 式民宅老旧房源改造需求更强,分散式民宅中相当大比例的房源多为老旧房源,包括每年由新 增商品房“住房过滤 ”转化来的租赁房源,很多存在脏乱差的问题,更需要轻资产托管机构提 供品质化租赁产品和服务,来增强租赁房源的竞争力。此外,重资产自持模式对资金实力要求 更高,而轻资产托管模式则可以凭借更“轻 ”的优势获得较快发展。

值得注意的是,当前,租赁行业存在低毛利的特性 ,这也使得轻资产托管服务虽然成为主流模式,但必须依赖效率化与规模化。只有大型机构长期投入精力在规模拓展和效率提升上深耕细作,才能够让服务具备穿透性,切实满足市场需求。

此外,对于住房租赁未来发展趋势,白皮书指出,随着社会发展,租客需求从“临时住房 ”转向“稳定居住 ”,品质需求升级促使住房租赁企业模式进化,核心能力聚焦“人和管理 ”。企业以消费者为中心,提供多元高品质服务,未来将靠科技、差异化服务及标准优化来赢得市场。同时,白皮书中指出,轻资产托管模式或将成为我国住房租赁行业经营模式的必然趋势。

白皮书的发布,为行业转型与发展提供了清晰的行动指南。白皮书研究表明,以轻资产托管模式为核心的专业化、机构化发展道路,是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键。展望未来,唯有推动住房租赁行业向专业化、规范化、品质化方向加速迈进,才能真正实现让租赁住房成为新市民、青年人安居乐业的坚实支撑。

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