徐汇内环芯｜凌云天地 2.44 万方整栋社区商业

徐汇内环成熟流量底盘，2.44 万方独栋全业态社区商业凌云天地整体出让，年租金 最高达3800 万元。

一、地段占位：徐汇内环黄金生活区，百万稳定客流打底

项目坐落徐汇凌云街道核心，紧贴内环快速路，轨交 15 号线华东理工站步行可达，多路公交直达社区门口，串联漕河泾开发区、上海南站、徐汇滨江各大核心板块，通勤客流、跨区域消费客流双向导入。 3 公里辐射 70 万 + 常住居民，成片成熟老式小区连片聚居，日常生活消费需求刚性十足；周边环绕华东理工大学、上海中学等多所高校中小学，覆盖在校生、留学生、交换生、应届毕业生、教职工全年龄段人群，形成「常住居民 + 校园经济」双重客流闭环，不分淡旺季，日常到店客流持续稳定。 片区长期缺少大体量一站式商业，凌云天地作为区域核心生活综合体，牢牢占据片区消费主场，地段稀缺性难以复制。

二、物业硬核基础参数

物业地址：上海市徐汇区老沪闵路 809 号全幢

总建面：24430.96㎡四层钢混独栋商业

用地：国有出让商业用地，使用权至 2042 年，长期经营无期限顾虑

宗地面积 12911㎡，自带约 200 个专属停车位，满足购物、住宿全天停车需求

完整单一独立产权，整栋打包转让，无产权分割纠纷，持有、改造、融资都具备高灵活性

三、分层成熟业态，全天候双向客流，年租金最高达3800万

项目经过完整整体改造，打造「底层民生零售 + 二层家庭体验 + 三四层保障性人才公寓」全链条闭环业态，开业率常年维持高位，全年稳定租金年收入约 3800 万元，现成现金流，接手即收租：

1 层｜民生刚需流量层，高频复购稳定客流

汇聚星巴克、麦当劳、元祖食品、小杨生煎、上蔬永辉大型生鲜超市等民生刚需品牌，覆盖早餐、正餐、烘焙、日常生鲜采购，周边居民每日高频到访，客流持续稳定，夯实商场基础营收底盘。

2 层｜一站式家庭体验层，拉长消费停留时长

规划全维度家庭配套业态，聚集多元素质教培、亲子游乐中心、院线影院，完整覆盖少儿兴趣培养、亲子休闲、全家观影需求。周边海量成熟社区家庭形成固定消费群体，周末、节假日客流爆发，有效带动全商场跨层连带消费，大幅提升整体坪效。

3-4 层｜贝壳保障性租赁公寓，精准承接校园青年居住需求

三四层整层打造贝壳保障性租赁住房，共计370个房间（基本满租），户型丰富、拎包入住，依托周边密集院校形成独有租赁优势：

适配海外交换生：紧邻华东理工等高校，留学生、交换生往返校园通勤便捷，保租房租金亲民、配套完善，是外籍学生短期进修、交换学习的优选过渡居所；

适配应届毕业生：针对高校毕业求职、入职青年，保租房租金低于同区域商品房，可享受人才安居相关配套政策，短租、长租灵活适配，完美解决毕业生初入职场租房成本高、房源不稳定痛点；

就业人群：临近漕河泾产业园，就业通勤便利，社区自带商场商超、餐饮、影院，生活配套一步到位，无需远距离奔波； 公寓与楼下商业业态双向赋能：公寓青年日常消费全部场内消化，商场稳定客流反哺公寓租赁吸引力，昼夜客流互补，彻底规避大面积空置，持续输出稳定租金收益。

场内完整租约体系成熟，零售、餐饮、教培、影院、公寓多类租户履约稳定，无需重新招商、从零培育市场，每年可锁定稳定租金流入。

四、资产核心价值洼地亮点

1、价格优势突出 同内环内商业物业单价居高，本标的对比周边商业、住宅造价存在明显价格倒挂，入手门槛优势显著；

2、租金上涨空间充足 对比徐汇日月光、漕河泾印象城等同板块成熟商场，项目当前租金单价仅 3.5 元 /㎡/ 天，处于片区价值洼地，后期通过品牌升级、业态优化、租期调整，租金提升潜力巨大，资产增值空间清晰；

3、全业态闭环抗周期优势明显 区别依赖旅游、高端消费的商业体，项目融合民生商超、亲子教培、影院、保障性青年公寓多重刚需业态，覆盖居民、学生、青年全客群，经济波动下消费需求不会大幅收缩，是穿越周期的优质长线现金流大宗资产；

4、内环独栋商业稀缺 上海内环内 2 万方以上完整独栋社区商业供应量极少，适合机构资金、产业运营方、家族资产长期持有，也可后续整体升级改造打造片区标杆商业中心，改造可塑性强。

五、租金回报率超过10%

物业全年租金 + 物业费综合收入最高达 3800 万元，若以3亿取得，测算项目毛租金回报率仍超 10%。在上海内环核心商业物业中，10%+ 毛收益水平十分罕见，对比市面多数仅 3%-6% 回报率的城区商业，资产收益优势断层领先，现金流变现能力突出。

该物业近期已进入破产重整阶段，是获取资产的好机会，报名截止时间2026年8月31日，如果对该物业有兴趣可现场查看并联系。具体详情也可以进入阿里拍搜索“上海飞轮实业有限公司意向重整投资人预招募公告”。

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