观点直击｜锦和商管“爬坡”进行时

观点网 赶在2月末，更名后的锦和商管正式披露2022年成绩单。

于报告期内，锦和商管实现营业收入8.82亿元，同比下降2.97%；实现归属于上市公司股东的净利润9703.74万元，同比下降21.78%。

值得注意的是，分季度来看，锦和商管2022年一季度的营收为2.61亿元，二季度营收2.59亿元，三、四季度的营收则分别为1.78亿元及1.83亿元。从锦和商管四个季度波动的营收不难看出，其在2022年多变市场环境下的经营变化与抉择。

业绩爬坡

在业绩报告中，锦和商管披露了其基本每股收益金额为0.21元/股，相较2021年，同比减少了19.23%；而扣除非经常性损益后的基本每股收益则为0.08元/股，也较上年下降42.86%。此外，其加权平均净资产收益率为8.68%，减少2.50个百分点。

值得注意的是，锦和商管经营活动产生的现金流量净额度为5.82亿元，同比增加37.95%。其表示，该部分数据额度的增加主要与去年开拓新项目支付项目保证金有关。此外其还进一步将2022年内营收减少的具体原因归结为疫情影响部分项目出租率下降所致。

这般情形在去年九月的半年度业绩会中已有体现。

2022年9月16日，锦和商管召开的2022年半年度业绩说明会上，针对疫情后整个商办市场空置率增加的情况，管理层表示，公司在管运营项目分别位于上海、北京、杭州及南京。而3月以来，上海地区疫情较为严峻，造成上海区域商办市场停顿两个月，对相关业务产生一定影响。

另悉，2022年二季度整个商办市场的空置率呈现上升趋势、有效租金因减免政策有所下滑，上海区域和北京区域也受到影响。疫情对存量项目的影响较小，但是对于新项目而言，爬坡期在拉长。

观点新媒体了解到，锦和商管当前的目标租户主要以文化、创意、知识经济等新经济业态及TMT、生物医药等业态领域为主。对其而言，以上新兴行业的持续发展有助于持续蓄客和获客。

结合最新披露的业绩数据来看，截止报告期末，锦和商管在管项目73个，在管面积逾131万平方米。其中，于上海布局62个项目，北京布局8个项目，杭州布局2个项目，以及在南京布局1个项目；负责承租运营的项目有42个，可供出租运营的物业面积约71万平方米。

当前，锦和商管还另有28个受托运营的项目，可供出租运营的物业面积约48万平方米；参股运营的项目有3个，可供出租运营的物业面积约12万平方米。

业务加码

去年5月，锦和商管正式将原来的证券简称锦和商业更改为现在的锦和商管。在其看来，商业通常是指零售业或重资产持有的商场，而锦和商业的业务模式、收入构成均与传统商业无关，却因商业二字遭到了不少误解。

据悉，自锦和商管成立以来，其提供服务的不动产品类并没有涉及传统百货商店，而是以文创产业园区、办公楼、社区商业等类别为主，主要发展轻资产运营服务。因此，更名为锦和商管有利于突出该公司的轻资产定位和属性。

更名后，锦和商管也继续担任着轻资产运营服务商的角色。就在发布2022年业绩的前一个月，锦和商管才中标了位于北京的天宁寺项目运营管理。

资料显示，天宁寺项目位于北京市西城区莲花池东路16号，与古刹天宁寺相邻，并靠近北京西站及金融街板块，而该项目的前身为北京第二热电厂厂址。拿下这个项目后，锦和商管的新增管理面积约达4万平方米。

另于1月中旬，锦和商管继续加码，表示将收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司42.5%股权，整体交易价格达9353.15万元。同时，锦和商管也将承继8798.75万元债权，即按照北京亿鹏往期实际投入平价承继北京亿鹏对北京新荟园壹的债权。

截至目前，北京新荟园壹的承租运营项目共有2宗，分别位于北京市朝阳区甜水园和小关区域。收购完成后，锦和商管将合计持有北京新荟园壹77%股权。

2023年仅走过两个月，锦和商管已在北京安置了更多业务棋子。在其业绩报告中，透露了2023年的经营计划。其中便提到，将持续深耕上海、北京两地，强化市场拓展能力；运用承租运营、受托运营及参股运营的业务管理模式，提升管理规模。言下之意，锦和商管暂时还没有继续向其他城市扩张的计划，而是选择稳定当前的京、沪两地业务格局。

但从当前的市场情况来看，市场还具有一定的不确定性和周期性。锦和商管也在业绩报告中提及，若经济恢复不及预期，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响业务发展的风险。

目前来看，锦和商管在经营策略上更偏向稳健打法，且有意愿提升自身的抗风险能力，毕竟，仅呆在安全营地不是最优解。

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