楼市新政后首例房企定增:美好集团募19亿输血地产

10月17日晚间，美好集团（000667.SZ）宣布拟定增募资19亿元，投入旗下的房地产项目开发之中。这是此轮房地产调控之后，首例上市房企推出的再融资方案。

事实上，此版再融资方案可看作是此前美好集团拟配股筹资30亿元的替代方案。据了解，配股方案于今年年初提出，募资投向除了房地产项目外，还包括偿还银行贷款。7月份，证监会窗口指导，房地产企业再融资募集资金不得用于补充流动资金或偿还银行贷款，9月份，该配股方案宣布终止。

“除了不得用于补流和还贷款，目前房企再融资政策相对正常，未见限制。”10月18日，华南一家上市房企董秘告诉记者。

即便如此，美好集团一内部人士对记者表示，“虽然目前并未有明确限制，但政策面的风险很难说，可能一夜之间就收紧。”

另外一方面，值得注意的是，今年以来，美好集团以债务重组的方式从中国信达资产管理股份有限公司（下称“信达资产”）、中国华融资产管理股份有限公司（下称“华融资产”）处合计融资33.5亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在包括公司债等政策收紧后，此种融资方式今年以来有所增加，而对资产管理公司来说，也意味着新业务机会的到来。

定增输血地产项目

根据定增方案，美好集团拟向包括实际控制人刘道明在内的不超过10名特定投资者非公开发行不超过5.1亿股，其中刘道明承诺认购非公开发行股份总数的10%。发行价格不低于3.68元/股，拟募资总额不超过19亿元。

募集资金将投入三个项目，其中武汉名流印象项目（NK7地块）拟投入13.1亿元，武汉名流公馆项目（NK6地块）拟投入1.97亿元，西安曲江项目一期拟投入3.93亿元。

美好集团2016年半年报显示，名流印象（NK7地块）项目规划建筑面积47.55万平方米，已完工建筑面积为0。预计总投资金额为37.55亿元，实际投资金额为11.45亿元，尚面临26亿元的资金缺口。西安曲江项目规划建筑面积36.16万平方米，已完工建筑面积0平方米，预计总投资金额为26.84亿元，实际投资4.85亿元，面临22亿元资金缺口。

“通过定增募集资金，公司资金实力将大幅提升，为开发房地产项目提供有力资金保障。”在定增方案中，美好集团表示。

而与此前的配股方案相比，除了偿还银行贷款项目被砍掉外，投向具体房地产项目的资金也有所缩减。

在配股方案中，美好集团曾拟募集资金不超过30亿元，其中11亿元用于偿还银行贷款。15.6亿元用于武汉名流印象项目（NK7地块），另外3亿元用于武汉名流世家项目（K2地块）中。

“当时是综合政策面和市场面的因素，也有中介机构建议，公司终止了配股募资方案，重新提出了定增方案。”前述美好集团内部人士告诉记者。

对于该定增方案的命运，该人士表达了一定担忧。其表示，政策风险在房地产行业一直如影随形，尽管目前再融资政策尚未明确收紧，但很难预料未来是否会变化。

债务重组融资

值得注意的是，在房企融资受限的背景下，资产管理公司似乎迎来了新的机遇。

在发布定增计划的一周前，美好集团一则向信达资产融资的公告引人注目。根据该公告，美好集团与控股子公司武汉名流公馆置业有限公司（下称“公馆置业”）、名流置业武汉江北有限公司（下称“武汉江北”）、名流置业武汉有限公司（下称“武汉置业”）以内部往来款债务重组的方式，向信达资产合计融资20亿元，还款宽限期24个月，还款宽限补偿金年率为7.8%。

根据《债权收购协议》，由信达资产收购公馆置业、武汉江北、武汉置业对美好集团的债权分别为5亿元、3亿元、12亿元。同时，美好集团以旗下的房地产资产抵押或质押。

今年4月份，美好集团还曾将武汉江北与武汉南部新城投资有限公司（下称“南部新城”）、武汉置业的内部往来债务进行重组，向信达资产融资9亿元，还款宽限期24个月，还款宽限补偿金年率为9.3%。

其中，南部新城和武汉置业分别将其对武汉江北的4亿元、5亿元债权转让给信达资产，获得回款。

更在此之前，美好集团还将其对东莞名流置业有限公司的4.5亿元债权转让给了华融资产。

值得注意的是，美好集团定增方案中的武汉名流印象项目（NK7地块）、武汉名流公馆项目（NK6地块），项目实施主体均为武汉置业。而在两次对信达资产的债务重组融资中，武汉置业共计获得资金17亿元。

业内人士指出，近年来，信达资产深度参与房地产行业，除了旗下的上市房企信达地产（600657.SH）外，还参与了众多房地产不良资产的重整。信达资产与美好集团的合作是否与其在房地产市场的布局有关？前述美好集团内部人士表示，“目前很多房企都在以债务重组的方式向资产管理公司融资，是纯粹的融资行为，不存在不良资产的问题，与信达资产在房地产行业的布局也无关。”

严跃进认为，对信达资产来说，其看到了政策调整下新的市场需求，此类融资计划意味着新业务机会的到来，即寻找部分资金短暂困难的企业项目，积极做投资或借贷。

“一定程度也与其对于不良资产的关注有关，在融资方面会更有针对性，与特定客户达成协议。”其补充说。

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