济南中原：平稳变调 价涨写新篇

李广文

山东中原董事总经理

01.

2016年上半年，济南楼市一改一贯平稳风格，唱出了激情四溢的变奏曲，变奏曲的首要特征是住宅价格的快速、全面、持续上涨，半年市场整体涨幅超过12%，这在济南史无前例。各项目普遍上涨1000元/㎡以上，东部热点高新区多个项目价格更是暴涨4000元/㎡，涨幅达到45%，出人意料。同时，量与价互为唱和， 2016年上半年济南住宅成交量达到约520-540万㎡，同比涨幅超35%，也是纪录。如此繁荣的楼市，造就它的基础条件是2015年下半年以来的多重房地产支持政策，推动因素不仅包括宏观货币宽松环境下，股市、汇市、大宗商品市场大幅震荡，各路资金寻求楼市避险；一线、二线热点城市房价暴涨，开发商的顺势而涨，挤压潜在购房者心理，还包括房价上涨，赚钱效应下，投资需求快速入市，以及部分区域大规模拆迁直接带来的换新、购置需求等。

02.

土地市场同样火热。除土地“唯一熟化人”获取的熟化地块外，公开竞拍土地均争抢激烈，数百轮竞拍，溢价100%以上者屡见不鲜。到半年度末唐冶土地竞拍中，已经出现十八家房企哄抢，非理性竞拍，地价高于房价现象。深究原因，房企等米下锅是一种解释，但背后的资本因素不可忽视。

03.

并购合作增加也是一个重要动向。万科一向通过合作并购拿项目，融创、恒大、龙湖、绿地上半年也动作频繁。融创通过并购获取两新项目，恒大获取了两宗1800余亩土地，龙湖、绿地不失时机的将西客站、龙奥片区项目收入囊中。这一动向是品牌房企多元化获取土地策略的必然结果，是否也意味着济南市场 “大吃小”的房企整合就此加速，仍需观察。

04.

下半年，预计市场火热状态将逐渐向平稳状态回归，量价增速大概率回落，但全年绝对量水平可能创新高，住宅成交量可能破千万。

end

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