楼市密集调控后万科砸下110亿拿地 溢价率颇高

万科急了 调控后砸下110亿拿地

“十一”过后伴随着调控密集落下，全国楼市降温迅速，特别是严格执行的广告法让许多房企提前入冬，不过万科近期在土地市场却是异常活跃。北京商报记者不完全统计，截至10月24日，万科已经连续花费110亿元在全国各地拿地，且溢价率颇高，与以往谨慎、不拿高价地的作风颇为不同。“目前虽然不是拿地的好时机，但从万科自身而言，土地储备一直是短板，而且来自恒大和碧桂园的压力太大。”一位业内人士表示。

110亿拿地

“十一”刚过，密集的调控纷纷落地，虽然是一城一策，不过热点城市相当默契，全执行了调控政策的上线，市场降温明显。

10月17日-23日，根据中原地产监测的40个城市数据显示，新建住宅成交面积环比下降6%；21个城市二手住宅成交面积环比下降11%，调控效果明显。

而就在这样的市场环境下，万科在土地市场方面却是异常活跃。10月13日，万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子地块；10月14日，万科以总价74.5亿元摘牌天津市西青区一宗宅地，溢价率达107%；10月17日，万科再次以11.37亿元夺得福州长乐两地块，溢价率127.4%；10月17日，万科以4.9亿元抢下济南八一立交桥地块；10月20日，万科分别以5.33亿元和8.52亿元总价摘得沈阳昆明湖街-3和昆明湖街-2地块；10月24日，万科以1.46亿元拿下广州增城地块，溢价率为106%。而同时，万科房地产又与昆明市交通投资有限责任公司签订了官渡辖区土地开发框架合作协议。在调控落地的20多天里，万科累计拿地金额达到了110.26亿元。

万科急了

概括万科多年来的拿地策略可以总结为不拿高价地、小股操盘，在土地扩张中一直以谨慎著称，今年5月，万科与信达联合以123.18亿元在杭州拿地，随后即刻宣布退出，万科拿地谨慎可见一斑。

今年前三季度楼市地市升温明显，但是万科却一直遵循自己的策略。

据万科公布的资料统计，截至今年9月，2016年以来万科新增项目中权益地价超过30亿元的项目仅有两个。

今年以来，万科新增项目拓展力度不小。2016年上半年万科获取新项目70个，而2015年上半年新项目仅为26个，总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5488元/平方米。

但万科的土地储备并没有上升，而是呈现下降趋势。根据万科中报显示，截至2016年6月30日，万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582万平方米，是2012年以来的最低点。

今年10月，瑞银曾发布研报指出，万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本。在10月的拿地中，万科基本上是独立拿地，且大多数地块溢价率超过100%，在土地扩充方面万科真的着急了。

一哥的困扰

当了一哥很多年的万科，却在近年来一直面临着挑战。

2014年，绿地集团全年实现预销售金额2408亿元，实现预销售面积2115万平方米；而万科2014年的业绩为，销售金额2151.3亿元，销售面积1806.4万平方米。绿地超过了万科250多亿元，坐上了一哥的宝座。

2016年，恒大宣布前9月累计销售额达2805.8亿元；而万科同期累计实现销售金额2629亿元。恒大也坐上了一哥的宝座。同时，碧桂园同期的销售金额为2255.7亿元，与万科差距迅速拉近。

尽管在万科对外的表述中曾一再强调，规模并不是企业追求的目标，但是多年来一哥带来的好处还是很多的，无论与地方政府的合作还是与企业联合，甚至就是卖房，凭借万科的招牌可以说是无往不利。虽然不像一些企业明显地表现出对一哥宝座的强烈向往，但是在2014年时，万科总裁郁亮就曾经抛出“回款金额”这一数据回应绿地销售额超过万科这一尴尬。

特别是在身处股权之争的过程中，业绩以及土储对于管理层而言更是重要的砝码。按照万科的规律，原本在7月4、5号才会发布的6月业绩，在7月1日就提前被公布出来，今年6月，万科实现销售面积326.4万平方米,销售金额424亿元。2016年1-6月公司累计实现销售面积1409万平方米，销售金额1900.8亿元。被外界认为是证明管理层能力的“王炸”。

重回到10月，在刚刚被恒大超过后，在调控纷纷落地之时，万科的110亿元逆市拿地，其意图不言而喻。 北京商报记者 赖大臣

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