房地产直奔三千亿时代 大房企或遇发展良机

尽管政策临阵"变卦"，但不能否认今年是房地产的大年。多家上市房企的销售数据显示，今年前三季度房企业绩集体进入爆发期。

地产江湖深不可测，两千亿不再是房企销售神话了。综合前三季度，恒大销售金额飙升117.9%至2806亿元、万科销售金额上升43.7%至2629亿元，碧桂园销售金额增长超过160%至2255.7亿元。毫无疑问，今年至少有一家房企销售金额突破三千亿。

2014年绿地销售金额为2408亿元，万科销售金额为2151.3亿元，率先突破两千亿销售，带领行业进入两千亿时代。如今2016年尾声降至，行业进入三千亿时代几成事实。但调控政策风向已从宽松变为严厉，值得关注的问题是，房企销售额的增长会不会遭遇天花板？从三千亿向四千亿时代突破需要花费几年？

房企直奔三千亿时代

2016年前三季度，国内房地产市场在货币超发、去库存政策利好等因素的刺激下持续升温，一线城市和部分二线热点城市房价、地价快速上涨。最直观的表现为房企业绩暴增，并继续呈现分化的趋势。两千亿、千亿、五百亿以及百亿销售额成为房企进阶的分水岭。

今年前三季度，销售额突破两千亿的房企有三家，分别是销售金额排名行业第一位的恒大（03333.HK）、排名第二的万科（000002.SZ）和排名第三的碧桂园（02007.HK）。行业洗牌，昔日一哥万科跌至第二名，而去年同期排第三的恒大攀升至榜首，去年同期排名第七的碧桂园拿下第三名。

据恒大于10月10日公布的销售简报数据，今年前三季度，恒大累计合约销售金额约达2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别为3457.7万平方米及8115元/平方米，同比2015年分别增长117.9%、106.0%以及5.8%。

万科三季报显示，今年已经累计实现销售金额2629.0亿元，同比上升43.7%，累计实现营业收入1170.5亿元，同比增长47.1%，实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%。目前，恒大年内累计销售额已领先万科约177亿，并且单月销售已经连续三个月超越万科，领先幅度分别达57%、141%和87%。

而今年前9个月碧桂园销售额就已经突破2000亿元，同比增长超过160%至2255.7亿元。去年同期，碧桂园的销售金额为845.8亿元，排名在万科、绿地（600606.SH）、恒大、保利（600048.SH）、中海（00688.HK）、万达（03699.HK）之后。

克而瑞整理的中国房企销售金额排行榜显示，今年前三季度销售金额超过一千亿元但又未达到两千亿元的房企是约1733亿元的绿地、1570亿元的保利地产(9.150, -0.02, -0.22%)、1350亿元的中海地产。超过500亿元但又未达千亿的房企主要有905亿元的华夏幸福(27.760, 0.44, 1.61%)（600340.SH）、875亿元的融创中国（01918.HK）、795亿元的华润置地（01109.HK）、783亿元的万达、721亿元的金地（600383.SH）、687亿元的绿城（03900.HK）、650亿元的龙湖（00960.HK）、543亿元的首开（600376.SH）、520亿元的富力地产（02777.HK）以及510亿元的世茂房地产（00813.HK）．

小房企之危大房企之机

国泰君安(17.840, -0.08, -0.45%)分析师刘斐凡告诉第一财经记者，房企的业绩与公司经营战略、土地储备、货源结构有关，一般而言，专注开发房地产的企业会比多元化经营的企业更有优势、此外，土地储备丰厚、货源多数分布在核心城市（区域）的企业销售业绩更好。

尽管行业变化之快如白驹过隙，但多次销售关口仍由少数几个标杆房企突破。

2011年，万科全年业绩为1215.4亿元，成为行业中第一个销售破千亿的房企；2014年绿地销售金额为2408亿元，万科销售金额为2151.3亿元，正式突破两千亿销售大关，带领行业进入两千亿时代。如今2016年尾声降至，行业进入三千亿时代几成事实。

从千亿到两千亿，行业用了三年；从两千亿到三千亿，行业耗时两年；从三千亿到四千亿所需耗费市场，仍需打上问号。但很显然，除了企业本身的经营因素外，销售业绩与政策主宰下的行情周期密切相关。

由于房价飙升、土地市场高温退溢价率高涨，政策在第三季度末出台史上最严厉的调控政策。中国楼市开始步入深度调整期，繁荣小周期正式宣告结束。全国多个一二线城市轮番出台政策，从购买名额（限购）、信贷（限贷）、定价（限价）等方面掐紧楼市水龙头。

新城控股(11.100, -0.13, -1.16%)高级副总裁欧阳捷认为，面对调控，大房企有保持淡定的实力。同时，调控期间恰恰是房企低价拿地、吞并重组、大肆扩张的好时间。但是小房企的心态却是如坐过山车，未消化完去库存利好又迅速进入调控政策带来的寒冬之中。在信贷融资渠道不畅通、销售困难中挣扎。欧阳捷认为，楼市降温、市场规范最受伤的是中小房企。

欧阳捷认为，楼市气氛改善很有可能是在2018年。据记者不完全统计发现，今年前九个月，碧桂园、恒大、融创、绿地、万科、保利、融信中国（03301.HK）、信达（600657.SH）等房企拿地金额已近超过4000亿元。其中，融创高歌猛进，单家房企拿地金额将近700亿元，9月在东莞黄江拿下的一宗地块溢价率更是高达689%。

而调控改变了楼市预期，在楼市回暖之前，房企对高价拿下的土地的运营能力、本身的资金成本、企业风险的把握均遭遇政策导致的下行周期的考验。

不过，世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨则对目前的楼市行情表示乐观。谢晨对记者表示，"目前调控政策较为渐进温和，且主要针对一二线城市，因此房地产行业硬着陆可能性不大。此外由于出台新政的城市需求面坚实，因此政策一旦需要重新调整松绑，未来市场有很大的反弹空间。"

在销售金额之外，刘斐凡有更多想法。"除了销售金额之外，房企需注重的问题还有合同销售的回款质量和销售质量、负债以及利息成本。目前而言，尽管万科销售金额不再是行业第一，但其对于风险的把握、资产负债率的健康以及回款能力仍领先全行业。"

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