是馅饼还是陷阱？ 起底房企土储热情再燃原因

风云突变，11月22日过后，在经历了福州、长沙、广州、武汉几场土拍之后，房企土储排名又更新了。新一轮的拿地窗口，对于房企而言，是陷阱抑或机会？

易居研究院智库中心为21世纪经济报道记者独家提供了一份上市房企拿地数据（剔除了混合出让用地与工业用地）。据此数据统计，2016年内买地金额前五名分别为：融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产。

近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个：第一，这几个城市的基本面较好，一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备，现阶段政策下带出土拍市场排他性条件，对于某些房企而言是机遇；第二，大部分房企每年有投资目标，个别区域公司年底仍有投资额度，若不完成，则对区域公司的激励等产生影响。

总部位于上海的某房企执行总裁指出近来的土拍风潮颇有强弩之末的意味。他认为，现在的地价相比高点的时候会回落一点，但仍算不上低点。“当调控周期来临的时候，会导致城市分化，这时区域负责人的动力会变得更强”。

一名深谙深圳与上海市场的业内资深人士指出，房企大部分并无明确战略目标，仍是机会导向，一二线城市就是房企眼中的机会点，能够在一二线城市拿地就能掌握将来的生存命脉。“最近房企在一线城市拿不到地，只有转而求其次去二线城市”。

土储与去化逻辑

房企土储情况与库存情况一直有微妙关联，并且近期房企开启新一轮拿地窗口，加上市场供应节奏变化，多方变化合力之下，楼市变局在所难免。

常规来说，以下三类企业会积极进行土储，即企业在本年度前九个月已经完成了销售指标、拿地指标还没有完成、融资的钱（项目资金来源也有可能来自销售回款、集团融资等）还没有用完。以碧桂园为例，该公司2016年初宣布今年将花500亿买地，但是以易居研究院的数据看来，不过才花了计划金额的1/4。

2016年1月至11月22日，包括上述五家（融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产）拿地较多的房企在内，买地超过百亿的房企有26家之多。

各家房企的土地储备高下立现，这也与它们的库存正相关。21世纪经济报道此前曾报道过今年三季度房企的库存情况，一方面房企存货金额呈现持续增长趋势，另一方面高周转又带动了激进的土储策略，导致存货增加。根据今年三季度A股上市房企存货排名情况，存货规模超过千亿元的房企仍然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。

激进的土储战略导致成本增加。中原地产研究中心统计数据显示：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到了37家，合计拿地为9108亿，合计建筑面积为8066.7万平米，平均拿地成本为112910元每平米。相比2015年标杆房企在这22个城市拿地的平均成本增加高达42.8%。

然而，市场的变化，房企冷暖自知，高周转或将成明日黄花。以上海为例，进入4季度后，商品住宅备案交易量大跌，最近一两周的备案交易量基本上在10万-12万平方米左右。9月份之前，基本上在25万-35万平方米左右。

张宏伟分析认为，如果房企今年买了高价地，两年之后开始卖（拿了高价地一般不会立即进入高周转，市场条件也不允许），在随后的1-2年销售周期内，或许还能赶上下一轮的资产增值机会。这也是企业愿意出手补仓的逻辑，前提是企业已对项目开发周期拉长有所认知。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒道，有的房企仍寄希望于部分高价地项目后续伴有的城市规划利好，进而影响相应土地的价值和价格。但如果企业后续融资不到位，这些高价地项目潜在的经营成本会比较高。

危险信号，颓势延续？

中原地产市场研究部分析师卢文曦指出，市场去化节奏不太好，对于房企来说也并非坏事，土地供需矛盾明显，意味着未来1-1.5年内市场新增供应减少，供求关系决定价格前提下，抓住时机仍然有机会出货。比如近期上海部分10万元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，环比增加115.8%。

然而并非每家房企都能踩准销售节点。市场瞬息万变。一个鲜活的案例发生于长三角地区城市——无锡：今年5月底开盘的万科海上传奇，最低售价1.1万元/平方米，价格一路飙升，到9月的时候，已卖到2.8万元/平方米。万科是去化能手，在10月2日无锡出台限购令之后，“海上传奇”项目降价至1.5万元/平方米，目前近乎清盘。反观万科周边的竞品，例如在无锡最贵楼盘——万科信成道旁边的宝能城，最初定价8000元/平方米，由于去化困难，一直封盘，等到9月市场疯狂的时候，宝能城由于调价等问题迟迟未能开盘，白白错失销售时机。万科信成道另一竞品——融科瑷颐湾定价策略也有短板，相比万科信成道一直保持的3.2万元/平方米均价，融科瑷颐湾却以2.2万元/平方米一路降至1.6万元/平方米；中海凤凰熙城定价1.8万元/平方米，在万科海上传奇突然从2.8万元/平方米价格高峰降至1.5万元/平方米的低谷时，只好也随之降到了1.2万元/平方米。

无锡市场变化可以看作是一二线城市的缩影。21世纪经济报道记者多方了解获悉，上海多家房企已经有意将预售证申请时间押后，有个别拿了预售证的高端项目也不想大张旗鼓销售，希望拖延销售周期，争取涨价空间。其中一家房企高管透露，或许明年一季度后期会出现推盘时机。

多位业内人士也判断，房企在明年一季度大体上不会有推盘动作。主要由于2017年1月底处于春节假期，按照往年经验，1月下半月至2月初不会有新盘推盘。推盘周期会集中在4月下半月，也就是说，一季度在政策高压、春节假期、开盘时间点等因素叠加下，房企基本不会有营销大动作，届时甚至会出现交易量跌至低谷的状态。

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