国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划发行

近日，由金光纸业（中国）投资有限公司作为发行人、国金证券股份有限公司担任计划管理人及主承销商的“国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划” 成功发行，并将在上海证券交易所挂牌转让。

据了解，该专项计划为国内发行规模居首的CMBS（类REITs），同时也是备案制以来企业资产证券化单体规模第二大项目，因此受到市场的广泛关注。

推动房地产资产证券化进程

据介绍，“国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划”由金光纸业（中国）投资有限公司作为发行人、国金证券股份有限公司担任计划管理人及主承销商、西部信托有限公司为受托人、平安银行股份有限公司作为原始权益人，联合上海新世纪资信评估投资服务有限公司、北京市金杜律师事务所、开元资产评估有限公司及中兴财光华会计师事务所作为第三方服务机构，发行规模为78亿元，优先级资产支持证券70亿元（优先A为54.6亿元、评级AAA，优先B为15.40亿元、评级AA+），次级资产支持证券8亿元，产品期限为24年。该项目在国内发行规模独占鳌头，同时也是备案制以来企业资产证券化单体规模第二大项目。

该专项计划发行人——金光纸业（中国）投资有限公司（AA+），注册资本47.80亿美元，为国内最大综合性造纸集团。旗下拥有“清风”、“唯洁雅”、“真真”等多个品牌。

就“国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划”本身来说，其前景可期。记者了解到，本专项计划主要从两个方面进行产品设计，满足投资人的投资偏好，获得了投资人的普遍认可。一方面本专项计划设定了目标资产的抵押权并 控制相应的租金收入。目标资产地处上海内环与中环线之间，位于上海市虹桥商务板块黄金地段，上海地铁2号线娄山关路出口即达，为虹桥商圈新地标。作为虹桥商圈超5A级甲级写字楼，金虹桥国际中心拥有较高升值空间。另一方面，本专项计划将金光纸业（主体评级为AA+）的主体信用引入结构，作为印尼最大财团下属企业，金光纸业为国内规模领先的综合性造纸集团，从主体方面对专项计划进行支撑。另外，本专项计划通过产品细节设计实现现金流超额覆盖优先A级证券、全面覆盖所有优先级证券，通过项目安排避免了投资人风险敞口等。

据了解，该CMBS符合国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等政策方针，并得到了上海证券交易所的指导和支持。

截至记者发稿时获得的消息，鉴于企业良好的信用资质、资产标的优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、产品完善的结构设计，该专项计划获得了市场的高度认可。虽然发行金额较大，但仍取得了超额3倍以上的认购。

有地产界人士认为，金光纸业发行此CMBS项目，不仅仅突破了传统的银行贷款限制，还推动了商业地产资产证券化的进程。

CMBS前景广阔

据介绍，CMBS（商业地产抵押贷款资产证券化）是指以商业地产为抵押，以相关地产未来收入为偿债来源的资产支持证券产品，是企业资产证券化的重要组成部分。CMBS是成熟市场中企业融资的最有效金融工具之一。在美国，CMBS在资产证券化产品中的占比超过80%，其他类基础资产包括企业债权、融资租赁等仅占不足20%。

国金证券相关负责人指出，与商业地产传统融资相比，CMBS主要有三点优势：首先，CMBS可以通过结构化的产品设计，可获得高于主体本身的信用评级，能有效较低企业融资成本；其次，CMBS仅拥有资产标的处置权，企业保留了所有权，且一般为固定收益类产品，企业可享受资产价值升值空间。最后，CMBS作为标准化的证券，可以份额化认购和交易，同时具有较好的二级市场流动性，相比传统融资产品，对投资人更具吸引力。

该负责人进一步指出，CMBS项目作为抵押型类REITs产品，与其他股权型REITs产品相比而言，最大的特点就是不涉及标的资产的实际转让，因而对于发行人企业而言，不会产生标的资产过户或者项目公司股权变更，因而能够避免较大的税负成本。在满足融资需求的同时，降低了发行成本。

招商证券最近的研究报告也指出，CMBS产品因其发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，在全球不动产金融市场迅速成长的背景下，成为了传统银行贷款之外地产开发商筹资的新选择。

此外，记者了解到，目前，国内CMBS对基础资产的筛选也非常严格，首先最基本的是需要企业拥有稳定商业物业租金收入，同时，在品牌、地理位置、物业产权、物业承租、募集资金用途等方面均有严格的标准。“严格的基础资产筛选，等于为投资者把好了第一道关口。同时，作为ABS的重要组成部分，CMBS必将改变国内传统ABS的基础资产类型比重，将有更为广阔的天地。”上述国金证券相关负责人表示。(CIS)

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