2014年3月华东6城房地产市场调研纪要

2014年2月杭州德信首降之后，我们第一时间走访了华东的6个城市房地产市场，几点总结与大家分享，帮助大家了解过去及更好地认识当下：

省会城市整体来看情况良好，合肥好于南京好于杭州。我们发现这个顺序与经济的发达程度相反，或者说与经济起步的时间成反比，三个省会城市中，合肥是在2010年后开始经济加速的，大量央企的投资在2010年后落地，合肥的房地产市场从那以后进入佳境，每年房价保持10%左右的涨幅，周期中没有大幅的调整。而杭州作为传统的经济强省强市，经过几轮的调控和反弹周期，整体供给状况最差，房价起伏也最大。南京在政府主动坐庄土地市场供给的调控下（每年供地比例与销售比例挂钩），市场也日趋平稳。因此我们的一个判断是，在有经济基础，有新增人口支持以及汇聚周边购买力的省会城市，房地产市场存在保持稳定的基础，中央政策和地方政府作为可以有效调节市场和开发商行为，而经济后起的城市市场弹性更大，政府可调控的余地和可借鉴的经验也更多，供需的矛盾将控制得更有效。

需要关注风险的是伴随增速的次级城市。作为上一轮投资加速周期中加入陪太子读书行列的省内次级城市，比如合肥的次级城市芜湖，南京的次级城市常州、扬州，无序的供给背后伴随本地有效需求的逐步消耗，已经露出疲态，这些城市的成交量大约是省会城市不到二分之一的量，但城市的总体数量将近省会城市的2-3倍，因此这些城市的供给过量将会在全国总量数据上造成库存量过剩的现象，这些城市未来很长一段时间都将处于去库存压力中，从而进一步影响全国的新开工数据。结构性矛盾将是房地产研究未来需要更认真细化的领域。

更低级别的城市，如城镇化前沿的县级城市，我们认为风险非常小。一方面，城镇化是未来中国政策和经济上的长期主题，农民的进城即使不受政策驱动也受自身追求更好生活环境和子女教育的需求，是一个延续的过程，这将为县级城市提供长期有效需求，另一方面，由于县级城市的成交总量十分微小，不及省会的十分之一甚至更少，全国型的房企在成本收益的考量下不会进入，这些城市主要由区域龙头下沉发展，因而很难出现因为哄抬地价而带来房价巨幅波动的局面，整体市场将更为温和。

房贷利率的上浮并未影响客户上门量和成交。这与我们对2011年下半年因为利率上调而陷入市场冰冻的印象大相径庭。思考之后我们觉得，或许2011年使市场陷入冰冻的并不是购买力的丧失，而是预期的转坏，由于购房者普遍预期利率的上浮只是一个季度甚至两个季度的阶段性事件，因此主动暂停了购房的节奏。而这一轮的利率上浮形成的市场预期是不可逆转，客户普遍觉得利率上浮将是未来必须承受的现实，折射到每月的按揭贷款增加额对于房屋总价不高的二线城市来说并不是无法承受的负担，因此来访量和成交量目前而言并没有太显著的影响。我们也因此修正了关于今年贷款利率上浮对市场成交的影响排序，银行的总体放款量影响将大于利率价格的影响。

杭州-20140305为深入了解杭州市场供需情况，近期我们与杭州万科进行了交流，并走访了杭州主要楼盘进行，主要感受如下：

1、受个别楼盘降价事件影响，近期上门量和蓄客均有受影响。从与杭州万科的交流，和我们走访的主要楼盘现场来看，受楼盘降价事件影响，上门量和蓄客均有受影响，现场看房者较少。

2、首套房利率以基准利率为主，小部分银行有9折或9.5折。从去年下半年开始基本上9折或以上，年后利率越来越紧，目前9.5折也很少。

3、市场主要以90平刚需户型为主，购房者本地和外地人7、3开。市场购房结构中，本地购房者（新杭州人）占7成，周边城市人群占3成。

4、目前楼盘价格相对平稳，除德信北海公园和天鸿香榭里外，暂时没有跟进降价楼盘。

杭州万科的几点看法：1、本次降价在意料之中，时点在意料之外。受杭州的人口结构支撑不足，省内的民营经济萎缩，杭州需求可持续不断下降。从4季度开始，杭州的去化一直在18月以上，因此本次降价并不意外。由于去年杭州销售1600亿，较2012年1200亿增长33%，开发商的资金一直较好，因此这次降价来临的时点在意料之外。对于德信，属于公司尾盘主动清盘战略性降价；对于天虹，由于该开发商规模较小，资金成本高，属于自救性降价。

2、预计2014年杭州销售额将有所回调。2013年全市销售大增，一方面是由于2010、和2011年市场不好，部分需求滞后释放；另一方面上半年国五条等政策也激发了部分需求的提前释放；加上去年市场货值3000亿，供应充足。2014年估计在1200-1300亿左右。

3、市场短期供过于求的局面难以改变，本次开发商降价的空间相对有限。目前市场存货约1100万平，每年新增2500-3000亿货值，仅消耗1200亿。对于开发商可能会选择缓开工或慢领证，但市场供过于求短期难以改变。同时不同2008年和2011年的两次降价，由于2012年到2013年地价上涨较快，因此本次开发商即使降价，调整的空间也相对有限。对于余杭等周边部分拿地较早的项目可能有较大降价空间。

南京-20140305为深入了解南京市场供需情况，近期我们与南京万科进行了交流，并走访了南京主要楼盘进行，主要感受如下：

1、目前来看节后上门量相对平淡，但个别楼盘表现相对较好。从与南京万科的交流和我们实地走访楼盘了解的情况来看。节后上门量整体一般，尤其在江宁这类比较有代表性的板块。主要原因有四：1）传统淡季；2）去年需求提前透支，需求阶段性调整；3）受媒体报道杭州降价事件影响；4）供应量下降。也有部分楼盘因为品牌、定位、区域位置等因素蓄客相对较好。

2、节后首套房利率以基准利率为主，趋势上偏紧。但不同杭州从去年4季度开始利率收紧，南京节后首套房才开始基准利率为主，年前还有优惠。

3、市场需求本地和外地大概各一半。本地需求主要是高校毕业生、公务员。外地购房者主要集中苏北区域，主要也受益南京可以购房入户。

4、楼盘价格整体平稳，优惠相对较少。从市场走访来看，楼盘价格走势基本平稳，加推基本略涨，同时大多数楼盘都没有购房折扣或其他优惠。整体来看，因为市场去化月数较小，房子存量相对较少，开发商短期降价或大幅优惠的动力不足。

南京万科的几点看法：1、南京市场整体平稳。2013年南京销售900多万，新盘去化基本在7成以上，目前南京市场存销比仅5-6个月，去化压力不大。同时加上去年政府出让建面（800多万平）小于市场销售面积（960多万平），市场的存量实际上在减少。

2、成交量可能会萎缩，但价格向下调整的概率不大。从市场供需来看，暂时没有调整的迹象，但是因为去年消耗过多需求，加上去年地价上涨带来的房价刚性上涨，导致购房者购买力变相下降也会影响需求，成交量相比去年可能会萎缩，价格因为较低供需比，预计年内向下调整的概率较小。

3、政府主动性调节市场的能力较强。政府主动性调节市场的能力较强，2013年整个市场较好，政府也随着推出许多较好的地块，但同时基本保持土地出让建面小于市场销售面积，保持整个市场供需平稳。今年至今南京土地市场基本延续了去年的政策，有很多好地，但成交价都比较高，这也导致公司在南京拿地相对较少，竞争不过。

4、2013年万科南京销售40亿，市场第五。最大仍是苏宁环球、其次有保利、中海等。

5、对周边城市看法：常州、镇江、扬州一般，无锡、苏州相对较好

合肥-20140309今天我们在走访了合肥4个楼盘项目，并与世联合肥公司有关人员进行访谈，主要感受和反馈如下：

总体来看，目前市场需求相对旺盛，走访的四个楼盘开盘去化均在7成或以上。小步快跑是开发商的主要策略。不同于其他城市，合肥首套房利率基本为基准上浮10%，但由于楼盘总价较低，实际影响效果较小。对于后续市场，无论是世联还是楼盘负责人，都比较偏乐观。我们总结原因有以下几点：

1、短期来看，目前市场剩余住宅可售套数约3.67万套，去化月数仅4.1个月 ；

2、合肥近年经济发展迅速（2009-2013年GDP复合增速22%），对购买力的支持，对外来人员、以及本地高校毕业生（2013年合肥高校毕业生近10万）的吸引力不断增强。

3、合肥在安徽与其他城市梯队明显，作为单一中心，对周边人口仍具有较大的吸引力。

常州-20140309今天我们跟随常州搜房网看房团走访了常州5个楼盘项目，主要感受和反馈如下：

总体来看，目前市场表现相对平淡，11条看房路线不到200人的参与，购房者购房意愿也并不迫切。尽管走访的五个项目中有四个去化在6成或以上，但销售周期基本在半年甚至更长时间。限量特价房和特惠房是目前开发商的主要策略，但从现场的情况来看，除某区域品牌开发商推出的一套7折特价房引起的关注较多外，购房者对频繁的特惠特价房活动似乎习以为常，特惠特价房反映并不强烈。对于未来，无论是搜房工作人还是楼盘负责人均认为短期价格普遍下降的概率较小，一方面常州房价本身低于周边城市；另一方面近4成的市外需求为市场提供支撑。总体来看，平价加推配合一定的特惠特价房活动仍是当前开发商的主要策略。

平安证券综合研究所

杨 侃 15814097127

yangkan034@pingan.com.cn

李孟枭 15016709631

limengxiao698@pingan.com.cn

本文关键词：2014年,3月,华东,城,房地产,市场调研,纪要,

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。