“深八条”后各地产机构对深圳楼市观点汇总

深圳房地产市场展望

深圳房地产目前的价格高地在前海、后海、福田、罗湖、南山，呈放射状分布。城市副中心为龙华、龙岗、坪山、盐田新城，此外临深片区也在上涨。

1、总体思路：

听政府的话，跟轨道线规划走（如几年前的龙华）应该跟上市场的节奏。规划一旦确定，高点将出现在这些地方。

（1）未来重点开发区域主要集中于南山、龙岗、宝安三区。只有远期的规划才有潜力，一旦长期规划确定后在两三年内一定有较大的升值空间。从供应量上来讲，深圳的房地产供应与北京、上海相比明显偏小，具有较高的投资潜力。

（2）城际交通主要体现在深圳到广州、东莞、惠州、珠海。目前置业首要考虑的是时间距离（其重要性大于空间距离），其次是学区因素。这些地区的房地产涨起来较快、跌起来较慢。

（3）地铁线路来看，价格随着地铁站距离而递减。6、7、8、9、11号线是未来规划的主要线路，未来轨道交通的建设速度还会加快，重点关注轨道交通四期工程。此外，外环高速将加强外围区与中心区的联系。

2、片区价值分析：

（1）福永（规划利好最明显，受益于前海规划，内外交通愈加便捷）

（2）沙井（具有规划优势，交通条件较好）

（3）松岗（区位优势不足，工业发展前景较好）

（4）石岩（具有一定区位优势，定位于高端住宅片区）

（5）光明（规划定位高，未来交通条件将明显改善）

（6）公明（规划、区位优势不足，但现价较低）

（7）观澜（自然条件丰富，未来交通规划利好明显）

（8）龙华（受益于深圳北站交通便利）

（9）平湖（规划利好明显，将发展成为交通枢纽）

（10）横岗（具有一定的交通区位优势）

（11）布吉（区位优势明显，交通便利，但人口密度较高）

（12）盐田（山海资源、东进战略）

（13）坪山（规划利好明显）

（14）坪地（较为偏远，但价格较为便宜）

（15）东莞凤岗、松山湖（交通最为便利的临深片区）

（16）惠州（二手市场不活跃）房地产投资需要关注二手市场，如果新房供应较多、二手市场不活跃则更加适合自主，其投资价值较低。

3、写字楼投资：目前的市场情况为越顶级的写字楼，入住率越高，因此写字楼投资原则是高端的甲级写字楼值得关注。目前市场行情为写字楼卖价和住宅卖价倒挂，因此目前写字楼仍具有投资价值。四季度深圳将要入市的写字楼中近八成为总部物业，其中50%为金融总部。大部分为自用，少部分推向市场。

4、商业地产：目前暂时不建议投资。

5、产业地产：未来房地产的主流发展方向。主要分产业板块、物流板块，操作模式分为产业新城模式和地产开发模式。主要关注孵化器、PPP、轻资产、智慧园区等领域

房地产行业的发展趋势之金融化和资产化

房地产投资以往强调“位置/地段”，但是目前时间距离重要性要高于空间距离。未来的发展趋势为产业化（商业、办公、旅游、物流、养老）、金融主导（资金渠道、成本、基金和证券化）、资产管理主导（存量房的物业管理、设施管理、运营管理）、轻资产化、集中化（房地产公司市场集中度将进一步增加）。

1、产业化

我国2002年住宅占房地产比重90%，现在住宅占比65%，基本与国际接轨。未来商业、办公、旅游、物流、养老等细分板块将进一步发展。

2、金融主导

房地产融资渠道按照股权债权、是否上市可以划分为四个象限，美国的四象限占比为上市股权（多数为REITS）占8%、私募股权19%、上市债券18%、私募债权55%。但我国的情况为70%靠银行（包括信托、P2P），目前房地产公司上市越来越难，未来的趋势为公司发债会越来越多、PE等私募基金融资增加。房地产与险资合作一方面的目的是融资，另一方面的目的是抗周期，未来险资入股地产商还将增加。

3、资产管理化

目前已进入存量房时代，与开发型相比持有型房地产的利润率较高。例如国内顶级的开发商恒大的净利润100亿左右，但新鸿基、和记黄埔等以持有为主的利润远超过恒大。未来开发商将会越来越少。且REITS主要集中于持有型物业，像悉尼、纽约等地的持有型物业多为金融机构控制，而非开发商控制。

2016市场情况概况及对未来的几个观点

1、火爆的市场

1-9月的房地产市场可以总结为“量增、价涨、库存落”。热门城市带动传导（北上深），大都市圈效应持续（京津冀、长三角、珠三角），其中今年新房销量最高的是武汉。厦门量价背离、供不应求，且租金高（仅次于北上深）。传统的冷门地区如东北（东北地区只看沈阳、长春、哈尔滨、大连）库存也持续下降。土地市场方面，高价地集中于苏州、南京、合肥、上海、杭州、天津、武汉7个城市。融资方面房企融资动作频繁，1-9月居民中长期贷款累计新增4.2万亿，杠杆率已超5成（粗略以居民新增贷款/商品房销售额计算）。

2、突发的政策

此次24城调控并非史上最严的调控，四个一线城市调控政策中频繁提到中小户型、人才公寓。强二线与普通二线调控的思路也有所不同，二套房首付最高限制出现在核心二线城市。三线城市的调控主要是打酱油露个脸，但均为大都市圈周边卫星城市。其中三线城市是中国的主力，但城市化的主战场在二线城市。

3、房价的逻辑

自2002年起，全球的房地产呈现普涨局面。世界范围内房价上涨的主要原因包括人口因素（澳大利亚新西兰香港）、城市化因素（韩国日本英国法国）、货币要素（俄罗斯阿联酋中国）、金融要素（美国）。

4、未来的看法

（1）本轮调控会有一轮调整，这是一线城市获得资产的最后窗口；

（2）重视都市圈、重视轨道、重视存量；

（3）二线价值回归，三四线需要大政策。

平安证券综合研究所

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