房地产行业周报20161218

1、本周观点：本周中央经济工作会议明确强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时继7月末首提抑制资产泡沫后，本次会议更是明确提出抑制房地产泡沫，尽管会议仍强调三四线去库存，坚持分类调控，因城因地施策，但政策基调已明显偏紧。2017年尽管行业面临基本面下行和政策收紧，但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁，板块仍孕育着机会。在定价权变迁中，建议把握以下投资机会：1）逢低布局低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等，但“旧逻辑”投资思维影响下，基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制，建议做好择时和波段操作； 2）有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股；3）国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。

2、本周成交：成交环比上升。本周重点城市成交53721套，环比升4%，同比降13%，其中一线城市环比降1%，二线城市环比升5%，三线城市环比升5%，低于2016年周均9.9个百分点，2016年日均成交环比2015年升19.2%。推盘量上升，去化率环比下降。上周（12.5-12.11）重点城市新开盘40个项目，推出房源12004套，环比升105.5%，高于2016年均值51.1个百分点。平均去化率66%，环比降8个百分点。一手商品房12月日均成交：环比上升同比下降。截止12月17日，12月重点城市日均成交套数环比升5%，同比降21%。其中一线城市环比升22%（同比降28%），二线城市环比升1%（同比降17%），三线城市环比升5%（同比降31%）。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升2%，同比降54%。

3、本周动态：本周中央经济工作会议召开。平安观点：明确住房定位，政策整体有保有压：会议明确强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时继7月末首提抑制资产泡沫后，本次会议更是明确提出抑制房地产泡沫，尽管会议仍强调三四线去库存，坚持分类调控，因城因地施策，但政策基调已明显偏紧。会议同时强调防止出现大起大落，考虑到核心城市当前库存普遍较低，房企普遍资金状况较佳亦无降价动力，我们判断至少明年上半年房价难有大落，而成交由于高基数回落为意料之中，因此至少明年上半年调控难有松动。“货币”及“土地”两手抓：宽货币和土地供需区域失衡为本轮房价上涨重要推手，会议强调宏观管住货币，严格限制信贷流向投资投机性购房，同时房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。国庆后主要调控城市明显提高二套房首付比例，未来不排除更多城市“银根”收紧，而提高住宅用地供应，根据人口流动情况分配建设用地指标，控制地方政府对“土地财政”的依赖，有望缓和部分房价过快上涨城市的供需压力。

平安证券综合研究所

杨 侃 yangkan034@pingan.com.cn

李孟枭 limengxiao698@pingan.com.cn

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