环一线城市房价大概率回落 政策收紧外溢需求

导读

分析认为，楼市调控使本轮房价上涨拐点已现。2016年火热的市场和充裕的流动性，已经透支了许多城市尤其是三四线城市的需求。如果未来没有产业、人流、交通的支撑，一线外溢的需求将会萎缩，部分环一线城市面临房价的回归。

2016年的中国楼市如高速列车般飞驰了9个月，而后紧急改道，踩下刹车。

国家统计局最新数据显示，2016年前11个月，中国商品房销售额达102503亿元，达到破纪录的"十万亿"，其中住宅销售额约8.7万亿元，同比增长39.3%，相比前十月销售额增速略有回落。

这天量的销售额中除了一线城市的火热，还有来自一线城市周边区域的贡献。环北京的河北廊坊、燕郊，临近深圳的广东东莞、惠州，以及毗邻上海的浙江嘉兴等城市，今年都录得了破纪录的销售。

但这样的行情在未来一年里或难再现。2016年火热的市场和充裕的流动性，已经透支了许多城市尤其是三四线城市的需求。如果未来没有产业、人流、交通的支撑，一线外溢的需求将会萎缩，部分环一线城市面临房价的回归。

外溢需求回落

2016年的楼市火热始于一线城市，在限购等政策出台后又陆续蔓延至周边城市，上海、北京、深圳周边地区房价一度大涨。但进入10月份，在"因城施策"的调控背景下，这些城市楼市开始进入下行通道。

以上海周边的嘉兴为例，从嘉兴站坐高铁到上海虹桥不过四十分钟，途经嘉兴市下的嘉善县，受上海购房需求外溢影响，嘉兴市从整体房价上看已排进二线城市水准。

嘉兴市一名房地产行业研究人士告诉记者，近年来一直有上海的外溢客户在嘉善置业，从今年初开始，这样的趋势尤为明显，外来购房者比例已经超过本地购房者，而且房价节节攀升。

中国指数研究院（以下简称"中指院"）百城房价指数显示，2016年1月嘉兴房价为7401元/平方米，到了11月份，房价上涨至8827元/平方米，从年初到11月，涨幅达19.3%，由于数据还包括了乡镇盘与部分拆迁房，中心城区的实际价格更高。

12月21日，嘉善县政府推出限购措施，在该县中心城区内暂停向拥有一套及以上住房的非该县户籍居民家庭出售新建商品住房，并明确限购范围为魏塘、罗星、惠民三街道和大云镇部分区域。这让嘉善县成为继昆山之后，长三角都市圈今年第二个进行楼市调控的县级行政单位，也是浙江省今年第一个进行限购的县。

实际上在半个月前，嘉兴市已经推出了限购政策，该市房地产交易开始降温。嘉兴市住房保障局商品房合同备案系统数据显示，12月第三周（12月12日-12月18日）嘉兴楼市共成交各类商品房454套，环比前一周的508套下降10.63%。住宅备案均价为7440元/平方米，环比前一周的8912元/平方米下滑明显，下降16.5%。

无独有偶，一线城市周边房价回落的还有珠三角地区。国家统计局数据显示，11月份一线城市房价"领头羊"深圳新房成交价格环比下跌0.3%，而临深片区的城市房价回落较为明显。

临近年关的业绩冲刺阶段，东莞市的在售项目普遍出现了不同程度的降价处理，以及送车位、促销等形式的降价。据记者不完全统计，降价幅度在5%-15%不等，部分楼盘甚至出现了仅6万起首付可买房。

东莞中原研究部监测数据显示，近期开盘的东莞楼盘销售率不太高，多在2-4成，并且深圳客已经大幅度减少。在12月第三周（12月12日-12月18日）东莞市新增住宅1325套，环比上升98.95%，预计后市的住宅供应将会持续。

一名深圳资深投资者认为，国庆调控潮后近三个月，深圳住宅只有三个楼盘全新开盘，开发商看好深圳的长期走势，都在扛着。而临深、环沪、环京地区最近一两年的涨幅比过去5年的涨幅总和还要大，投资投机需求太盛，接下来面临的极有可能又是五年不涨的局面，加上供应量大，开发商可能在明年展开"看谁跑得快"活动。

环一线楼市回归

Wind数据显示，一线城市的房价同比增长率在4月份达到顶峰后，受制于随后频繁的房地产调控以及收紧的房贷政策，没有进一步升高。二三线城市房价却一直在攀升，二线城市的房价增速更是直逼一线城市；而在9月底开始调控后，热点二线城市有所降温，但需求却向毗邻这些城市的三线城市溢出。

比如11月，厦门房价环比下跌了0.2%，但毗邻厦门、民营经济发达的泉州却环比上涨了2.1%，位居70个城市榜首；在南京、无锡、上海降温的同时，苏中地区的古城扬州却上涨了1.9%，位居第二。

类似的情况还有珠三角核心城市深圳、广州附近的惠州和韶关，京津附近的秦皇岛，郑州邻城洛阳等。这也说明，在这些热点城市调控收紧的同时，部分资金外溢到周边的三四线城市。

上海财经大学高等研究院在年度报告中指出，如果房地产调控政策不到位，则房地产泡沫可能由一线城市蔓延至二三线城市。随着中国房地产市场区域分化日益加大，政府关于房地产市场的政策必须因城施策、差异化对待。

易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱认为，从四季度的情况来看，近期调控已经起到一定效果，一些市场仍然火爆或之前政策力度一般的城市或通过"一城一策"来调节。

在12月21日的中央经济工作会议中，提出要宏观上管住货币，微观信贷政策支持合理自住购房，并严格限制信贷流向投资投机性购房。"房子是用来住的、不是用来炒的"基本定调了2017年的房地产市场。

这使得在"23城严政"后仍出现房价快速上涨的城市不断在政策上加码。11月房价涨幅排名位居全国第五的武汉，在12月21日推出了今年下半年的第三次限购，对东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域限购。

当晚，郑州市也自10月开启限购之后，第二次升级限购政策，在规定的限购区域将180平方米（含）住房纳入限购范围。非郑州户籍需提供本市连续2年以上（含）个税或社保证明。

安信证券分析师陈天诚认为，中央经济会议显示地产行业的调控思路依旧以稳定为主，遇到过度下调将看到政策宽松。而金融杠杆的收紧以及利率上行的预期，使得明年地产基本面向下。

中信证券(15.920, -0.10, -0.62%)分析师陈聪则指出，假设当前政策贯穿2017年，则2017年商品房销售将出现明显下降。居民对房价的预期以及个人负债成本的提高将会进一步影响2017年的房地产行业。

深圳一家大型开发商人士认为，类似东莞这样的城市确实承接着深圳的外溢需求，但这种需求必须是建立在产业和人口的迁移之上，还需轨道交通予以辅助。"房子是用来住的"定调对三四线城市尤其适用，如果只是单纯的炒作投资，对这些临近一线的三四线城市并不是好事；过度透支需求，将带来未来几年的市场萎缩。

国家统计局70个大中城市房价数据显示，11月一线城市房价环比基本持平，二线城市房价环比涨幅进一步回落，以杭州、厦门等为代表的前期热点城市迎来了拐点。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市调控使得本轮房价上涨拐点已现，环一线城市周边地区房价回落是大概率事件。

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