首季中资跨境地产并购同比锐减九成长期配置需求仍大

本报记者 姚瑶 上海报道

据汤森路透提供的数据显示，今年迄今（1月1日-3月24日），新披露的中国跨境地产（含酒店，下同）并购为10宗，交易总价值为6.4亿美元，其中3宗的买方为中国香港地区的公司；尽管去年同期交易宗数为9宗，但当时的交易总价值近75亿美元。另外，投资目的地也发生了改变，由前两年的美国、欧洲和澳大利亚等地转移到了香港、新加坡、日本、老挝等地。

“据我观察， 2015、2016年中资对外投资的总增速非常快，特别是2016年，增速达两位数。从投资企业来看，项目的质量和投资人的经验都有些参差不齐，有大型国企也有私企，而有些私企的跨国投资经验相对较薄弱，因此风险管理方面会遇到一些挑战。这可能会涉及到一些非理性的投资。一些大型国企也可能会牵涉到非主营业务的投资项目，因为很多国企下面有子公司，可以通过子公司做一些非主营业务，例如海外房地产投资。”贝克·麦坚时国际律师事务所上海代表处首席代表张大年近日在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

21世纪经济报道记者综合采访多位业内人士后发现，中国跨境房地产投资将在2017年出现放缓。

机构投资者将明显受限

“今年放缓的原因之一是很多企业的主业并非地产，因此会受到政策的限制。如果是地产商去境外做房地产还说得过去，但如果保险公司或者基金去做，那就是纯投资或者投机。”贝克·麦坚时国际律师事务所上海代表处合伙人吴昊告诉21世纪经济报道记者。

吴昊认为，另一个原因是整体需求放缓。“因为全球就这么几个大的酒店投资集团，最近几年已出现一些大笔兼并收购，全球的酒店管理公司已经被整合得只有三四家了，行业整合已到达一定程度，很难再看到有什么大收购项目。”他说。

据汤森路透提供的数据显示，2016年迄今的70宗跨境房地产、酒店并购中，就中资并购方所在行业来看，主要是保险公司为代表的财务投资者，海航集团也相当活跃，还有房地产开发商和房地产投资基金。另外也出现了一些主业并不是房地产的公司的身影，比如做安防软件的中安消公司、枫叶教育集团、三维通信股份有限公司等。

“需要长期持有物业、对回报率要求相对不高的机构投资者（如保险公司、主权财富基金）通常青睐酒店资产。这些投资者通过投资知名的酒店，可以获得规律的、被动的投资回报。”世邦魏理仕大中华区投资及资本市场主管李凌接受21世纪经济报道记者采访时表示。

长期配置需求潜力巨大

世邦魏理仕资本市场部全球总裁Christopher R. Ludeman（下称陆德曼）此前在接受21世纪经济报道记者专访时认为，中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。他预计未来一年中资发起的几十亿美元的房地产交易会减少，但其他较小规模的交易不会减少。

但也有业内人士表示，较小规模的海外地产投资也受到了严格审查。

“有传闻说，加强监管后，境外房地产投资超10亿美元将触发严格审查。但我一个客户一项总额仅500万美元的海外地产投资，前期已经得到了监管部门放行，也缴了首付150万美元，目前余款却卡在了外管那一道上，现在正想办法在离岸筹资。”一名外资投行内部人士对21世纪经济报道记者透露。

“中国政府的监管政策到底是从严还是相对宽松，这些因素的变化会影响到对中资跨境地产投资的短期趋势。但是如果看长期趋势，中企未来对房地产都会有越来越多的投资，这样才更好完成他们在全球范围资本配置的需求。” 领盛亚太区策略研究部主管Elysia Tse3月16日接受21世纪经济报道记者采访时表示。

最新发布的领盛投资策略年度报告指出，中国机构投资者（尤其是保险公司）已在调高对房地产的配置，或在近期开始投资房地产。预计到2025年，中国将成为全球第二大保险市场，而保费更可能是目前价值的三倍。因此，长远来说，保险公司投资于中国国内和国际房地产的核心资本将持续上升。据领盛估计，到2025年，假如中国保险公司作出全额配置，所管理的房地产资产将增加22倍至6，700亿美元。

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