杨现领：存量时代、流通为王——房地产市场新常态

编者语：

2017年3月9日下午，“金融鹏程大讲堂”第9期顺利举办。链家研究院杨现领院长用大量详实的数据，多层次、多维度地分析了我国房地产市场的运行情况，以及我国房地产市场进入存量时代具有的特点和相关应对策略。此外，还邀请到了链家深圳研究院肖小平院长对深圳房地产市场2016年的发展特点作了全面总结，并展望了2017年的发展趋势。敬请阅读。

文/杨现领（链家研究院院长）

核心摘要

2016年，国内房地产市场出现了一场始于深圳，而后由南向北、由东向西、由中心城市到二线城市、再从中心城市到周边城市的全国范围内比较显著的量价齐涨。

房地产周期性或结构性变化集中表现于二手房市场。2016年全国二手房交易额在6.5万亿元到7万亿元之间，仅北京、上海和深圳的二手房交易额就接近3万亿元，排名前三十城市的交易总额接近5万亿元。

目前，房地产市场存量规模已经很大，按2016年的市值来估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，最保守的估计，市场价值超过200万亿元，其中60万亿元集中在北京、上海和深圳。

一线城市改善型住房是刚需，首次置业占比越来越低。换房主体主要是70后和80后人群，通常是以小换大、以旧换新、以远换近，这是三个换房的基础逻辑，他们的换房行为对整个房地产市场的影响非常大。

深圳新房市场置业者趋于年轻化，中、大户型成交占比有所提升。租房市场因市场供应持续增加，预计租金将平稳运行。

正文内容

很荣幸今天有这个机会，把我近一年多来关于房地产市场的研究向大家做一个汇报。

二手房市场发展迅速，主要集中于一、二线城市

中国的房地产市场改革其实是从深圳开始的，约八十年代末，深圳招拍挂第一块土地，开创了中国土地市场化的先河。继深圳、广州之后，土地市场改革又蔓延到上海、北京。深圳崛起了很多优秀的房地产企业，如全球最大的房地产开发企业万科，与房地产产业相关的房地产服务型行业也始于深圳，例如上市公司世联行，也是非常优秀的公司。当今，市场化程度最高、产品服务能力最强的房地产开发企业和房地产服务企业几乎都是从广深两地开始发展起来的，可以说深圳是房地产市场的天堂。

然而，尽管1998年我国开启住房制度改革至今已有二十多年历史，但我们今天面临的困惑和不确定因素反而更多了。

什么叫中国房地产市场的基础性制度和市场规律？我们对这个命题的研究还不够。从全国看市场规律和从一线城市看市场规律是不一样的，而什么是一线城市特别是首都城市的市场规律和基础性制度主长效机制？对此这些问题都需要深入的研究。总体来看，一线城市（如北京、上海）的房地产市场发展曲线和全国曲线是不同的两条线，二者的规律是不一样的，这也是我国房地产市场的一种现象。

2016年，中国创造了12万亿元之巨的房地产交易额，不仅绝对量大，增量也达到万亿级。所以有人开始怀疑中国房地产市场的基本面到底是否发生了变化？驱动力到底是什么？背后的逻辑是什么？

2016年，我国房地产的总基调是去库存，然而市场却出现了一场始于深圳，而后由南向北、由东向西、由中心城市到二线城市、再从中心城市到周边城市的全国范围内比较显著的量价齐涨。这无疑会影响我们对房地产的基本认知框架。今天，我国的房地产市场到底处在什么样的环境？我们不甚清晰，而问题却不止于此！

但是从市场的实际情况看，我国房地产周期性或结构性的变化都集中表现于二手房市场，而非新房市场。2016年全国二手房交易额在6.5万亿元到7万亿元之间。分城市来看，仅北京、上海、深圳三个城市的二手房交易额就接近3万亿元，排名前三十的城市交易总额接近5万亿元，这说明二手房市场不仅发展迅速，且高度集中于一线和二线重点城市。

北京“930”调控政策出台后，短短的一段时间内房地产又起来了，为什么？背后的逻辑是什么？究其核心，我认为与房地产市场的结构性变化有很大关系。二手房主导的市场逻辑与新房不同，新房是一个B2C市场，因而存在调控开发商的逻辑，如管理开发商的预售证、资金链等从而达到预期的市场调控目的。而面对二手房主导的C2C市场，我们却不知如何更好地管理消费者预期。上面是业主，下面是买家，且通常同一个人可能既是业主又是买家，因为他可能既买房又卖房。在这样一个买卖双方高度分散又高度交织在一起的二手房市场里，价格形成机制是什么？政策在该市场的传导机制与传统市场非常不同，如利率变化、首付比例变化及货币政策的一系列调整对二手房市场业主、潜在买方甚至经纪人的预期都会产生非常大的影响。而它们是如何影响房价的呢？对此我们也缺乏相应研究。二手房市场价格形成机制、货币政策传导机制到底是怎么样的一个框架，这是我们需要研究的。

总结今年中央政府提出的房地产政策，可以概括为：以满足新市民（主要指大学生和流动人口）的购房需求为主要出发点；以建立一个购租并举的住房供应制度为主要方向；以市场为主导解决多层次住房问题；以政府为主导解决低端保障性问题。其中最重要的是第二点，以何种方式进行购租并举及购租比例关系如何。

当今，中国房地产市场的购租比例处于失衡状态。在美国，有35%的人租房、65%的人住自己的房子，住房自有率约为65%。金融危机后美国住房自有率每年下降一个百分点，而每下降一个百分点就意味着有一百多万的美国人从业主方变成租客方，租赁人口上升。日本的租赁人口占总人口的42%，因为日本房地产市场经历过三轮比较大的周期波动，被三轮周期洗礼之后的日本人民更清楚地认识到：房子是用来住的。

分城市来看，我们发现越是高房价城市、越是国际大都市，租赁人口占比就越高。纽约、旧金山、东京，租赁人口都在40%-50%之间，特别是纽约和旧金山都超过50%，伦敦也是一样，所以房价最高的地方一定是租赁人口占比最高的地方。而目前国内一线城市，如北京、上海、深圳，租赁人口占比还很低。那么什么才是合适的比例关系，以什么样的体制、机制和框架来促进这个比例关系的实现，这是需要我们去探索的。过去二十年，我国房地产金融的发展以促进房地产开发和促进消费者购买房屋为主，开发贷款和按揭贷款是金融对房地产市场的两个主要支持。

因此，结合以上几个维度看，金融与二手房及存量房市场的关系也是值得我们去研究和思考的。当国人开始租房的时候，如何促进租房市场健康发展？怎样支持年轻人实现收入周期与租金支付周期的匹配？这也是一个大问题。

国内房地产市场存量规模庞大，盘活存量任重而道远

中国的房地产市场存量规模已经很大，如何对这样一个存量资产进行金融化？怎样进行流动性的释放？怎么去盘活这些存量？当前围绕房地产资产的金融服务都还不甚充分，许多创业公司在尝试这一块，但大金融机构参与的并不多。所以当前围绕租客和业主存量资产的金融服务都比较缺乏，有待进一步发展。

另外，就是围绕房屋交易的金融服务。房屋交易的本质是产权、资金和信息在同一时点上的交换和匹配，因此资金的流转就显得很重要。因为房屋交易无法做到一手交钱一手交货，它要求产权无瑕疵，再由第三方担保后才能实现房款兑付，若是所交易的产权有按揭，则情况更复杂。我国规定带按揭的房产是不能过户的，需要先帮业主还房贷以后再过户。这里存在一个转按揭而产生的资金需求，业内称为赎楼贷款。如何解决这个资金需求，也是我们需要考虑的问题。美国可以在有按揭的情况下直接过户，过户过程中需要产权保险公司参与以帮助买卖双方的按揭银行对接产权和资金。而目前中国是没有产权保险公司的参与，这也是大部分交易风险产生的地方，即产权的流动和资金的流动产生了不确定因素。这些都是我们在房地产市场还没有研究清楚的问题。

2016年全国房地产交易总额12万亿元，其中住宅11万亿元，商业1万亿元。11万亿元的住宅是如何产生的？其背后逻辑实际上是杠杆阶段性的提升。本轮杠杆驱动的交易额上涨非常明显，杠杆增速很快，因此绝对量并不高，杠杆的绝对值也不高，但增速比较快，这是第一个现象。

第二个现象是我国一线城市的房地产市场处于价涨而量不涨的反常状态。以2016年北京房地产市场为例，表面上看北京市的成交量超过10万套，但其中大部分都是非商品住宅，而纯商品住宅只有4万多套，这与过去土地供应结构有很大关系。过去我国供应了大量的如保障房、自持型商品住房等，导致用于交易的纯商品住宅量比较低，而同期二手房交易量约为26.9万套，与新房交易量比为27：4，这是我国一线城市面临的一个较大困境。

而从长期看，各国或各城市的房价总体都是涨多跌少，全球各地区包括中国在内，房价上涨的年份远大于下跌的年份。背后的驱动事件是，过去几年全球范围内都经历了一轮金融上的量化宽松。这使得国际大都市的房地产市场大致经历了两种形式的住房危机：一是房价居高不下买不起；二是租金上涨租不起。这就是为什么国际大都市住房压力越来越大的原因。而中国房市面临的主要是第一种危机，租房市场的租金涨幅并不是特别大。另外，人口的集聚也是影响房地产的一个重要因素。而我国一线城市当前的人口集中度相对来说比较低，未来还有很大的上升空间，这也是过去一年北京、上海和广深周边房地产市场出现大幅上涨的原因。

一线城市改善性需求是刚需，现在首置占比越来越低，大部分人买房是为了小孩上学、更便利的交通、更完善的配套设施、更大的房子等，这种换房逻辑导致我国房地产市场价格形成逻辑不同于以往。换房的主体主要是70后和80后人群，通常是以小换大、以旧换新、以远换近，这是三个换房的基础逻辑，他们的换房行为对整个房地产的影响非常大。

入市门槛越来越高。换房人想先把手里的房子卖掉，但是谁来接盘呢？所以当首置人群的购买能力越来越弱时，市场的传导链条开始产生问题。传导链条有一个比较单纯的预期，即房价会只涨不跌，首置人群动用一切力量凑首付款买房子，而一旦这个预期与实际不符，市场将很危险。B2C市场里，开发商和政府的供给与需求调节能力都比较强，因为我们可以控制土地供应，控制开发商开盘、放盘速度，但这在二手房市场行不通。二手房市场缺少一个预期管理的逻辑，因此稳定就显得非常重要。

贷款比例逐渐提升，这在过去五年表现都比较明显。在北京，76%的人使用贷款买房，贷款的使用强度约为50%，而深圳贷款使用强度则远高于90%。不同城市活跃程度不一样。深圳市场目前处于全国前沿，看全国的房地产市场，只需看深圳就够了，深圳什么时候开始停歇，全国就开始停歇，所以深圳市场任重道远。

房地产市场已进入存量时代，政策调控难度有所加大

当前我国房地产市场进入存量时代（存量房与新房相对应）。二手房市场增长更快，2016年，我国二手房市场交易额6.6万亿元左右，增长迅速，快于新房，且主要集中在一线城市，二手房市场对全国的房地产市场影响越来越大。2003年我们做了一个统计，北京当时新房成交量是23万套，二手房才3万套，现在完全颠倒过来了，新房是4万多套，二手房接近27万套。我们目前面临一个比较大的困境就是，在北京实施土地控制时，导致土地供应弹性不够，二手房库存和新房库存会同步收缩。这里既存在调控因素，也有一些市场因素。随着二手房交易规模的上升，为交易风险的增大、交易面积的扩展、交易复杂度的上升，越来越多的交易必须依赖经纪人，经纪人的角色变得非常重要。

比较中国一线城市与美国一线城市的房地产市场会发现，我国房地产市场存在以下特征：一是市场的分散，宏观调控的逻辑发生改变。二是连环单比例越来越高，交易脆弱性增加。连环单是指卖房人A同时在买房，买房人B同时也在卖房，形成环环相扣的链条，目前以五连环和六连环居多。三是流通费率高，限制二手房流通。怎样扩大二手房供应、加快二手房流通，这是我国政策调控应该思考的一个方向。当前我国房地产调控政策都是调需求，很少会从供给侧进行思考，这是因为新房的供给侧调控比较困难，从土地拍卖到形成商品的周期大概是三到五年。二手房的供应很灵活，但我国二手房供给侧的调控政策作用发挥却比较有限，因为在我国房屋持有环节不存在税负，流通环节的税却很高，导致人们愿意持有不愿流通，从而总体流动率比较低。而美国的情况却完全相反，美国是持有环节的税负很高，流通环节几乎没有税，所以他们不存在这个问题。

最后关于租房市场。租房市场与房地产市场的关系越来越紧密，这与我国提出的购租并举住房制度有很大关系。总体上我们租房人口占比低，租金水平也较低，租房市场还有很大的发展空间。我们提倡将租房变成一种生活方式，我们必须主动或被动的接受现实——买不起就租。

演讲嘉宾：肖小平（链家深圳研究院院长）

非常荣幸今天有机会在这里跟大家进行交流和分享。

今天我讲的内容其实不局限于深圳，只讲深圳的楼市是不完整的，还会讲到东莞和惠州，特别是深莞惠的新房市场。另外，我还会跟大家展望一下深圳的租房市场。

深圳新房市场置业者趋向年轻化，中大户型成交占比有所提升

2016年深圳房地产市场有两次调控，第一次在3月份，第二次在10月份。两次调控对楼市的影响非常大，尤其10月份的调控，直接把深圳房价打下来四个百分点。租赁市场去年也非常惨淡，因为租金也出现了下降。东莞和惠州的市场状况又是如何呢？下面我将谈谈我的一些看法。

按月度来看，深圳新房的成交量波动比较大，价格应该是先涨后跌，主要是调控发挥了作用，如2016年6月新房均价达到很高的水平，但随后政府调控抑制住了价格，深圳房价后续也有所下降。

前两年放开90、70政策之后，新房市场90平以上的成交占比上升，90平以内的缩小了七成左右。开发商倾向于做大户型，因为利润空间似乎更大。深圳的置业者逐步年轻化，市场开始出现95后购房群体，但主要还是25岁到33岁区间的群体较多，而95后的套均总价最高。当然他们里面有一部分是房票，即他们的父母用他们的名义买豪宅，避免遗产税，如蛇口有几大豪宅团95后业主的占比较高。深圳贷款购房占比较高，达90%，而北京约为76%，一次性付款的购房者非常少。业主平均年龄比买家平均年龄约大五岁。红本在手的比例约为36.9%。

租房市场供应量持续增多，预计租金将低位运行

现在有非常多的投资客或普通市民意识到，手中房子可能要持有一段时间，甚至会长于预期，因此他们非常关心租房市场。2016年租房市场租金回报率下降，因为房价上涨比租金上涨得更突出、更明显。2016年套均月度租金出现波动，整体相对微小，但单位租金波动却比较大。主要原因是大家对面积的弹性比较大，租金高就租小一点，租金低就租大一点，调整非常灵活。

租金在7000元以上的交易比较少，4000元以内或5000元以内的房子是市场绝对主流，这也是市场上出现许多二房东或房中房的一个重要原因。小户型及低总价低套均的租金是市场的主流。近几年深圳租房市场成交占比，关外区域一直处于上升状态。罗湖区去年有回升，最重要的原因在于租金便宜。基本上租客支付能力与年龄成正比，越年轻的人支付能力越弱；但从均价来看，由于90后95后对住房品质的要求更高，他们承担的单位租金也高一些，这样看支付能力似乎要强于年长租客。

深圳2017年新房市场的高端产品入市压力会非常大，这里并不是说销售压力，而是它在价格控制的背景下可能会延后销售。莞惠市场依然会承接深圳的外溢需求，2016年东莞和惠州总共约卖了30万套新房，其中大概有七成是深圳人买的，这种状况还会持续下去。

本篇编辑：钟文

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