成都加入限卖城市行列炒房者资金被锁将受损

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本报记者 王松才

4月12日，继全国11个城市出台限卖政策后，成都宣布加入这一行列，并于同一天两度加码调控政策。业内人士告诉中国经济时报记者，通过限卖举措，短期内炒房资金将难以退出。在市场利率逐步升温的背景下，未来至少两到三年，炒房者的资金将被锁死在楼市，同时其资金成本和持有成本将大大提升，而房价像以前一样快速上涨的可能性几乎不存在。因此，出台限卖政策的城市的炒房者将遭受损失。取得产权证3年后方可转让

4月12日，成都市发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，提出7个方面措施，进一步加强房地产市场管理，促进房地产市场平稳健康发展。新政规定，在成都市住房限购区域内新购买的住房 （含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。各银行业机构要严格落实月供收入比不超过50％等政策要求，强化购房人收入证明材料审核，防范投资投机信贷风险。

紧接着，4月12日下午，《四川省商业性个人住房贷款最低首付比例调整方案》作为前述调控附件印发。综合来看，成都“412新政”共有三个调控要点：限购区域取得产权证满三年才能转让；上调二套房首付提至六成，且贷款年限最长不超过25年；三套房全面停止贷款。根据官方通知，新政自4月13日起实施，在通知发布之日前购房者个贷将不受影响，按原政策执行。

这已是近一个月内成都第二次出台住房调控政策。3月23日晚，成都市人民政府办公厅发布 《关于完善成都市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。

截至目前，全国已有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东等12个城市，在调控历史上首次启动了买房后一定年限方可转让的楼市调控新政策。

炒房者将遭受损失

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控的新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。“限卖”执行的城市背后，都是部分热点城市楼市当前出现由投资需求引导的快速升温的异动，以及由此带来的供需失衡的现状。

“限卖是政府抑制短期市场炒作的最直接有效的工具，可以防止市场投机行为再次泛滥，也是落实‘房子是用来住的、不是用来炒的’精神的最佳方法之一。”13日，有业内人士告诉本报记者，同时，限卖是对前期限购限贷的新升级，一定年限内限制转让和买卖行为，将有效降低投资炒作投机行为，并将投机炒作资金锁定在楼市内，让其无法像以前一样自由进出市场，由此炒房者的资金风险将大大提升。同时，在当前美联储连续加息的背景下，国内市场资金价格和利率水平也在持续攀升，这对房地产市场将是大大的利空，限卖政策的设定，将让炒房者遭受损失。

前述业内人士告诉本报记者，“不过，炒房者也需要被市场狠狠教育一次，不要以为房地产市场是永远只涨不跌的神话，事实上，任何市场行为都是有风险的，脱离了市场规律和价值的鲁莽炒作行为这次将会遭遇滑铁卢之役。”

从目前看，2016年9月30日以来全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策累计140余次。张大伟分析说，当下楼市调控的主要新特征有以下三点。

一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。

二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T＋N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。

三是一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。

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