亿达中国:踏空地产牛市溢价收购美化业绩

来源标题：[房企年报]亿达中国:踏空地产牛市 溢价收购美化业绩

2019年4月1日，亿达中国控股有限公司(以下简称“亿达中国”)发布公司2018年度业绩报告，公司营收同比微涨0.5%，但利润却同比减少15.3%，这是公司近5年来的第三次利润滑坡。公司经营业绩起伏不定，2018年净利润较2014年的净利润还减少了近6000万元，可以说在这几年地产大牛市中，亿达中国完全踏空，甚至还有所滑坡。

利润五年三度下滑 自持物业投入产出不理想

2018年，亿达中国全年收入73.57亿元，同比微增0.5%，其中，商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售共计59.58亿元，结算均价为10744元/平米，而商务园租金收入只有4.79亿元，商务园委托运营收入也仅0.63亿元。2018年是亿达中国深耕商务园区细分领域二十年的里程碑年份，但截至年末，在自持物业已占总资产43%的情况，租金收入依然仅贡献总营收的6.5%。

目前公司自持商务园区，包括写字楼、公寓、商铺、车位等合计建筑面积161.2万平米，整体出租率从45%至95%不等，全年新增商务园运营面积260.8万平方米，总运营面积达到675.3万平方米，不过全年贡献收入仅0.63亿元。投入186亿元，营收合计贡献仅5.4亿元，这其中还包括非自持物业的管理收入，可见，相对于一般地产公司的ROE来说，亿达中国自持物业总体的投入产出效率并不理想。

亿达中国全年归母净利润为8.34亿元，同比减少15.3%，这是亿达中国近5个财年的第三次净利润负增长。2018年的净利润较2014年的净利润还减少了近6000万，可以说在这几年地产大牛市中，亿达中国完全踏空，甚至还有所滑坡。业绩不甚理想导致公司全年没有分红计划，这也是亿达中国近几年来首次未能实现分红。

高溢价收购子公司 美化业绩

值得注意的是，尽管亿达中国全年的利润已经明显下滑，但若扣除因收购子公司而产生的收益7.9亿元后，公司税前利润将同比大幅下滑超50%。

2018年5月14日，亿达中国完成对富岸集团剩余61.54%股权的收购，而富岸集团下面的核心资产便是“大连天地项目”。此前亿达中国分几次陆续购入富岸集团的股权累计已达38.46%，此次收购后，富岸集团已是亿达中国的全资子公司。富岸集团持有78%的大连天地项目股权，加上此前亿达中国本身持有的22%股份。自此，大连天地项目公司的全部股权归入亿达中国旗下，并纳入并表范围。这个自2007年至今旷日持久的大连天地项目，如今被亿达中国全盘接手。

早在2016年，亿达中国持有富岸集团10.26%的股权，彼时，富岸集团还是亿达中国、瑞安房地产、瑞安置业共同持股的项目公司，旗下的项目即为“大连天地项目”。亿达中国于2017年、2018年分两次收购富岸集团股份28.2%、61.54%，两次收购所对应的估值分别为13元、31.6亿元，计算得出彼时(2017年年底)富岸集团的估值为51.35亿元。

可见，此前亿达中国持有富岸集团10.26%股权，以及持有“大连天地项目”的22%股权估值均发生较大幅度的增值，增值收益分别为1.605亿元、6.304亿元，合计为亿达中国2018年贡献账面利润达7.91亿元，增值率分别为44%、77%。此类收益尽管美化了报表，但十多年换回的是这个增值率似乎又彰显了亿达中国踏空地产牛市的尴尬境地。

财务费用大幅增长 偿债压力巨大

2018年，亿达中国全年实现物业销售金额85.37亿元，同比增加17.5%，这主要是由于报告期内收购大连天地项目销售增加所致。销售均价为11693元/平米，与上年基本持平，而来自于大连单个城市的销售额占比高达91.7%，多年来，公司依然未能摆脱严重依赖大连单个城市的偏科状况。销售也多以住宅为主，占比高达94.7%，商业销售占比一直没有起来，定位于商务园区的亿达中国本质上仍是住宅开发商，只不过住宅中以商业住宅为主而已。

从公司近两年的销售情况来看，未来几年亿达中国的结算收入增速并不会有超预期的表现，整体预计还将维持在当前的水平上下。利润方面，则要看未来的销售费用及财务费用情况。

值得注意的是，公司账面土地储备总建筑面积为986万平方米，权益比例为84%，约为2018年销售面积10倍，整体土地储备充足。充足的开发储备固然是好事，但是一大把借钱购入的土地储备，再加上逐年增长的自持物业，这使得公司杠杆高企并且财务压力巨大。

2018年底，亿达中国净负债率达到128.6%，较2017年的127%上升1.6个百分点。其中，账面现金及受限制现金合计18.06亿元，短期债务126.51亿元，长期债务43.76亿元，短期债务为账面资金的6.8倍，未来一年内公司偿债压力巨大。且亿达中国的债务结构也不合理，短期债务占比明显偏高，达到74.3%。

全年，亿达中国账面借款成本达14.7亿元，相对于年末170亿元的债务余额，公司平均融资成本大概为8.6%。较高的杠杆率及融资成本，使得公司的财务费用大增，2018年公司财务费用净额为6.6亿元，较2017年3.34亿元大幅上涨97%。

未来，公司投资物业收益率明显偏低且快速增长的财务费用依然将影响公司的盈利水平，多年来公司的ROE一直维持的10%以下区域，彰显公司整体的盈利能力仍处在行业中下游水平。(肖恩/文)

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