郑州楼市迎来“金融调控期”

本报记者 龙雨晴

今年的5月，注定不平凡。郑州楼市被“限购政策升级”“房贷利率优惠取消”刷了屏。有消息称，近日我市多家银行研讨了关于房贷利率优惠取消等事宜，各个银行均在制定相应的细则。虽然未有明文发布，但走访中记者发现，首套房利率优惠政策取消，恢复基准利率；二套房执行基准利率上浮10%已经成了大部分银行的“标配”。

对于房贷利率折扣越来越少甚至取消优惠，有人认为这是一种“定向加息”。而在业内专家看来，折扣少了并非加息：“这是在前期调控政策之下，银行根据市场变化，调整资产负债结构的结果，利率调整针对的是增量，以抑制‘炒房’行为，对于存量房贷，居民的负担没有加重。”

现象：房贷利率优惠收紧

今年年初以来，关于“房贷利率折扣越来越少”的消息就不绝于耳。近日有消息称，我市26家银行集结研讨了关于房贷利率优惠取消等事宜，首套房房贷利率的优惠将全面取消。

那么这一消息是否属实呢？走访中记者了解到，目前我市的房贷政策的确已经收紧。工商银行、农业银行、华夏银行、光大银行等大部分银行的首套房利率优惠政策已经取消，恢复基准利率，而二套房普遍为基准利率上浮10%。

“这是我们银行间自律机制的商讨结果，现在我们已经开始按照这个标准来执行了。”华夏银行郑州分行相关负责人告诉记者。

同时，我市多家楼盘的售楼部也收到了相关通知，“之前一些银行还有首套房房贷利率9折的优惠，我们最近得到的消息是这个优惠已经没有了，恢复为4.9%的基准利率，二套房的房贷则在此基础上上浮10%，利率为5.39%。”我市西区一家楼盘的销售经理表示，目前只有个别银行还有首套房房贷利率的优惠。

从9折的4.41%到基准利率的4.9%，看起来似乎差别不大，但是正要买房的市民赵女士算了一笔账：“如果我采用等额本息的方式贷款100万元，30年还清，9折优惠利率为4.41%，每月需还款5013.52元，总累计还款额为180.49万元；基准利率为4.9%，每月需还款5307.27元，总累计还款额为191.06万元。这样算下来，优惠取消前后，每月还款差300元左右，总还款额相差10万多元。”

原因：银行配合政策调整

事实上，“房贷利率折扣越来越少”的现象郑州并非独树一帜。5月初，北京多家银行发布通知，要求首套房贷利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。同时有报道称，广州、武汉等地多银行都取消了首套房优惠利率。

业内人士分析说，今年以来全国首套房平均利率上升明显。自1月份以来，已连续4个月上升。“房贷利率折扣少了，这既受到各地出台房地产调控政策的影响，也有银行自身业务调整的因素。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，“一方面，银行要配合各地出台的住房金融政策，抑制房价过快上涨；另一方面，住房按揭虽然风险较低，但并不是银行较赚钱的业务。”

据相关数据显示，去年，不少银行将住房按揭贷款作为贷款投放的“大头”，2016年新增贷款中超过一半都是住房按揭贷款，还有的住房按揭占比超过六成。“在当前政策的情况下，多数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快、收益高的业务。”业内人士指出，“从负债端看，银行成本上升，因此首套房房贷折扣越来越少也是银行根据市场变化调整的结果。尤其是对资金成本较高的小银行来说，在当前市场利率之下，房贷折扣越多，其收益率也就越低。银行需要平衡点，在不影响正常房贷需求的同时缓解自身的成本压力，所以在稳定市场的前提下缩小房贷优惠力度，甚至取消优惠都是合理的现象。”

影响：市场调控效果渐显

首套房房贷利率优惠政策的取消意味着购房者将需要承担更多的贷款利息支出，购房压力将会增大。有人认为这是央行的一种“定向加息”行为，并表示担心：房贷折扣少了，利率高了，直接提高了购房成本，会不会误伤刚需？

在曾刚看来，折扣少了并非加息：“目前的调整针对的是增量，对于存量房贷，居民的负担没有加重。”也就是说，优惠政策的取消对于已经购房并正在还房贷的这部分人群来说并没有影响。“而对于正欲买房的刚需购房者来说从中长期看，房地产市场涨幅放缓，成本说不定不升反降。”

从后期看，房贷利率在部分城市上调至基准利率的基础上，仍有上浮的可能。曾刚表示：“房贷利率是否会继续上浮要看接下来市场利率的变化。对于银行来说，如果资金利率继续走高，那么房贷利率可能会继续上涨。”

融360分析师李唯一也预计，房贷利率继续上调可能性较大，银行会继续收缩房贷业务、控制房贷增量，并在满足刚性需求和控制资金成本之间寻找平衡点。

业内人士普遍认为，利率作为宏观调控的重要手段，能够起到抑制房地产价格过快上涨的作用。从资金面来看，银行成本上升，会影响房贷的价格。如今各地住房金融政策及限购等政策相继出台，已经给过去非理性的房地产市场“泼了一盆冷水”。从郑州市房管局近期发布的房地产市场数据来看，4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米，这表明房地产调控一系列“退烧药”已初见成效。

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