高善文内部讲话传出：一线城市房价仍有翻一番的空间

金羊毛工作坊导读：高博观点简述：15个月后，也就是2018年春夏之后，全国普遍的房地产库存将基本去化结束，如果没有大的金融收紧和宏观动荡，意味着2018年夏天之后，全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年以来的一线和部分二线城市房价的暴涨，只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。

11月3日，金茂大厦。安信证券首席经济学家高善文主要观点：（注：文章来源网上转载，未经高善文博士本人核实）

1.讨论两个问题：房地产问题；产能过剩问题。

2. 房地产价格：2012年是一个分水岭。之前一线二线城市房价同涨同跌，之后显著分化。一线城市小跌大涨。2016年以来，二线城市价格走势向一线城市价格走势靠拢。

3. 在校小学生人数与房价涨幅高度正相关。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%。

4. 二线城市房价按涨幅分两组，涨幅高的一组2012年之后小学生增速明显加快，住宅新开工面积有同样的趋势。居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。

5. 2012年为什么是拐点：2012年之后适龄小学生增速转正。

6. 人口集中涌入长江中下游。中国由城镇化走向都市化。

7. 房价涨幅高的二线城市人口涌入，库存迅速下降，2015年库存去化已经完成。

8. 三线城市存货去化开始，15个月以后完成存货去化，房价即时将全国大规模上涨。

9. 买房者年轻化，导致杠杆比例提高。

10. 一线城市房价相对于居民收入偏高。汉城、东京房价水平接近，人均收入高2-3倍。

11. 一线城市房价取决于供应：土地公有制。土地私有制情况下：房价、地价上升，土地供应增加。土地公有制情况下，土地供应不反应房价、地价的波动。土地供应不解决，一线城市房价单边上升。

12. 卖地收入占地方政府收入超过40%。限制土地供应能够防止房价大跌，避免经济危机。

13. 地方政府越有钱，越少卖地。北京、上海、深圳地方政府不差钱，严格限制土地供给。而新生儿数量（在校小学生数量）急剧增长。

14. 结论：中国一线城市房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，一线城市房价仍有翻一番的空间。

15. PPI环比自去年9月波动上升，大宗商品底部在去年11月附近。去产能时点为去年12月及今年年初。PPI年化环比涨幅为3%-4%。

16. PPI篮子里有两万种产品，煤炭钢铁加起来不超500种。

17. 企业自发地调整产能推动价格回涨，然后再加上政府干预，价格上升显著。

18. 工业企业主营业务累计利润率创2012年以来高点。产能过剩基本已经清除。工业企业盈利回升、房地产新开工将导致杠杆自动去化。

19. 经济形势就像1948年夏天的战局。多头就是当年的我党。18年确定翻多，近期不需要太悲观。

20. 私人投资下降：1.政治上的不确定性；2.去产能。宏观上，去产能严重的地区私人投资下降明显。人民币汇率的高估抑制了出口。人民币高估目前已经修复了10%，还有10%的空间。私人投资预计继续下降，一年半以后改观：人民币汇率恢复正常，房地产去库存完成,去产能完成。

21. 产出缺口已经接近于0。

22. 站在17底到18年夏天看，没有通货紧缩的风险。目前来看，猪肉、粮食等低端劳动力市场价格下行压力较大。CPI明年接近于0.

23. 未来如果有牛市，先传统行业补涨，后成长行业为龙头。

24. 政府只会应对CPI的快速上涨，不会预防。

其中这一点对判断房价的走势最为关键： 即每个城市的在校小学生人数的增长比例。因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。从全国来看在校小学生人数平均涨幅1.5%，而深圳8%在校小学生增幅最高也是全国房价最高的城市，北京7%次之.......

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