郑州开发商集体赶走北京房企 谁动了旧城改造奶酪

经济观察报 记者 田国宝 闯入郑州市场半年之后，北京房企石榴集团选择退出当地土地公开竞拍市场。

12月3日，近百辆悬挂横幅汽车停驶在河南省政府附近，十多家当地开发商要求“k2们滚出郑州”。k2是石榴集团的前身，此前参与过多场郑州旧城改造项目土地公开竞拍。因为未能与在这些土地前期做了投入的当地开发商达成协议，而成为后者“维权”的靶子。

一个月前郑州市国土资源局挂出9幅旧城改造土地通过网上竞价方式拍卖，石榴集团报名其中7幅土地，交纳保证金8亿元，12月9日公布拍卖结果，这件事被认为是开发商“维权”的导火索。

“维权事件”第二天，石榴集团官方发布公告称，迫于同行的压力，“我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”。然而，石榴集团的这份公告并没有打动对手们，12月5日，郑州15家开发商“维权”队伍继续活跃在郑州市国土资源局附近。

这些开发商认为目前郑州旧城改造模式已经与公开招拍挂形成冲突，要求政府方面履行承诺，保障其利益不受侵害。一位本地开发商在一个同行微信群中呼吁：这是改变郑州落后的城改模式的最好时机。

开发商出钱、出力负责旧城拆迁、补偿、安置，政府方面确保完成一级开发后再进行公开拍卖，但形成了事实上的一二级联动。这让政府在不增加财政负担的条件下完成城市更新，开发商也获得相应利益。多年来，政企在这一默契中各取所需。

直到2016年6月份，k2地产的几名员工，背着公司营业执照、公章从北京驱车到郑州，打破了原有的平静。

郑州旧改模式被打破

对于近期郑州15家开发商集体“维权行为”，一位参与的房地产企业高管告诉经济观察报记者，他们反对的并不是外来开发商，也不仅仅针对石榴集团，而是希望借这一事件督促政府改变原有的旧城改造模式。

据其介绍，郑州旧城改造开始于2008年，最早在二七区，逐步扩大到全市。2014年，郑州市政府发布《内环老旧片区改造三年行动计划表》，共推出36个旧城改造项目，按照规划，这些项目将于2020年全部完成，近年郑州新增建设用地中绝大部分为旧城改造土地。

政府财政无力支撑如此大规模旧城改造运动，引入开发商合作成为解决资金难题的最佳途径，这一合作模式，开发商出资负责拆迁和安置补偿，并承担回迁房和公共基础设施建设，通过销售配建商品房回收成本。

据上述开发商高管介绍，郑州市所有的旧城改造项目基本都采取这一模式，前期拆迁安置工作，需要开发商垫付大量的资金，根据旧城改造规模、位置不同，前期垫付的成本也不同，“少的也得垫付三五个亿，大的项目需要垫付十几亿到20亿元。”

由于旧城改造项目牵涉利益较多，通常一个项目拆迁安置工作需要持续三年到五年，有的项目甚至持续十年之久还未完成土地一级开发，这期间，拆迁安置补偿、过渡安置费用、回迁房建设等费用全部由开发商承担。

按照原有的模式，旧城改造前期工作一旦完成，政府会确保参与一级开发的开发商以底价获得土地二级开发权，“本地同行之间已经形成默契，所以一般不会参与抢地，我们都会以底价拍到土地。”上述高管表示。

除此之外，开发商通过竞拍底价获得土地二级开发权后，政府会把60%左右土地出让金以安置费、公共基础建设费用等名义返还给开发商。

从某种意义上而言，这一模式顺利实施的前提是各方之间的默契，即别的开发商不会参与二级土地竞拍，事实上，郑州旧城改造模式实施近十年来，也从未出现过意外，所以一旦土地在竞拍中被别的开发商抢走，政府方面并没有给出相应的补偿预案。

显然，从今年7月份，k2地产频频参与二级土地市场抢地行为，这是郑州市官方和开发商们都没有预料到的，在缺乏其他有效保障前提下，参与一级土地开发的开发商们面临着前期投入无法收回的可能。

上述高管表示，一旦土地被k2们抢走，政府又没有制定让他们安全退出的相应方案，“我们前期投入怎么算？以什么样的形式退出？谁给我们补偿？到现在政府方面没有一个明确的说法。”

郑州旧城改造领域维持多年平静的诺米骨牌就此被推倒，“政府通过招拍挂形式出让土地没错，k2公开竞拍土地也没错！本地开发商维护自己利益同样没错，那到底谁错了？”这位高管反问道。

半年交锋

当地开发商集体“维权”第二天，石榴集团发布宣布退出郑州所有土地竞拍，同时表示，“坚信公平市场与法治精神是必将的未来”，看好郑州的发展，认同郑州未来，“希望以公开公平公正的方式参与郑州未来建设。”

对石榴集团而言，其以符合法律、法规的方式参与郑州土地招拍挂市场竞拍，却遭到本地开发商集体反对，甚至到省政府附近“维权”施压。这多少令其感到“委屈”。

其实，石榴集团并不是第一个介入郑州旧城改造土地的外来开发商，在这之前，万科、龙湖和融创等企业已经以合作开发的模式深度介入郑州旧城改造，尤其是万科和本土房企天伦合作，已经持续多年。

为什么只有石榴集团遭到郑州开发商普遍抵制？

今年7月郑州开发商甚至组团到北京游说石榴集团放弃郑州，他们愿意无偿支付石榴7000万元“精神损失费”，不过被石榴集团拒绝了。

石榴集团正式介入郑州土地拍卖市场是在2016年6月份，其分别参与竞拍高新区63号地和郑东新区64号地，前者一级开发由万科和本土开发商天伦合作开发，后者一级开发由郑州市国有企业郑州国控操盘，但石榴并未成功，两个地块均以小幅溢价被一级开发商拿走。

7月份，石榴继续参与拍地，在7月7日高新区石佛村72号、73号地块竞拍中，石榴集团旗下子公司成功从福晟谦祥手中抢走72号地；7月13日，管城区79号地被石榴摘走。

与万科、龙湖等选择与本地开发商深入合作不同，石榴集团并没有参与旧城改造项目一级土地开发，也不像万科等为合作项目前期提供资金，而是更多谋求净地后二级开发权，甚至独立开发。

石榴集团一位人士告诉经济观察报记者，在参与竞拍72号、73号地块前，其曾与福晟谦祥就合作开发事宜进行商谈过，但最后由于利益分配等原因，并没有谈妥，最后不得不以参与竞拍方式迫使对方“坐下来谈”。

不过，谦祥集团副总裁米传勇对经济观察报记者称，石榴集团方面并没有找福晟谦祥商谈过合作开发，“如果k2坐下来谈，很多做旧城改造的开发商还是愿意的，可能和别的开发商谈过，但没有和我们谈过。”

其实，福晟谦祥联合体也并非纯粹的本土房企，福晟集团，还是谦祥集团，都是来自福建的外来房企，两家企业联合体福晟谦祥是高新区石佛村旧城改造项目的主要实施者。米传勇称，三年来，福晟谦祥已经在石佛村投入近20亿元。

在米传勇看来，旧城改造项目普遍投入巨大，持续时间长，未来风险也较大，如果有外来开发商进来合作，可以一定程度解决资金难题、分解风险，“无论是大企业还是小企业，无论是外来的还是本土的，我们的态度是开放的。”

其进一步确认，本地旧城改造开发商们并不排斥外来开发商，之所以反对是因土地被拍走后，其前期投入存在潜在不确定风险，“如果k2了解本地旧城改造实际情况，了解我们前期投入，我想应该不会盲目参与抢地。”

事实上k2也并非没有合作前例，其竞拍成功的十里铺村79号地块，与78号地块同属一个项目，一级土地开发由鑫苑置业操盘，后来双方在项目开发方面达成合作，共同开发建设十里铺村地块。

石榴集团“从福晟谦祥手中抢走的”72号地块最终被郑州市国土资源局认定“无效”，理由是，该地块靠近一个军事基地，竞拍前，需要办理相应的手续，但石榴竞拍前并没有办理该手续。石榴方面也确认，72号地块已经被收回，其他地块正常进行。

米传勇表示，其并不清楚目前72号地的现状，72号地被收回后，石榴集团在郑州活动归于沉寂，此后三个月里双方相安无事。

11月7日，郑州市国土资源局推出9个城中村改造地块，改名为石榴集团的k2地产在其中7各地块报名，并交纳8亿元的保证金，最后竞拍期限是12月9日，随着最后时限来临，15家参与改造一级开发的开发商们选择走上街头“维权”。

城改后遗症

不甘心被边缘化的旧城改造开发商们选择主动走出来维护自己的权利，但至今，郑州市政府方面并没有给出一个合理的答复。

对于未来，本地开发商们一致认为应该实施新老项目区别对待的方式，即老的旧城改造项目仍旧维持原来的一二级联动模式，新的旧城改造项目采取市场通行做法——一级开发由政府下属国企或以招标形式由第三方开发，二级开发通过招拍挂形式公开出让。

经济观察报记者曾多次试图采访郑州市国土资源局等相关部门，截稿前，对方均未应答。

上述本地开发商负责人判断，最终政府方面可能还得走“老项目老办法、新项目新办法”的模式，“原来旧城改造项目的安置费和过度安置费都是由开发商来支付，一旦安置费停建或停止发放过度安置费，可能会引发更大的矛盾，有的拆迁户已经等了七八年了。”

这也是郑州15家开发商“维权”的最大的资本，据当郑州媒体人透露，开发商“维权”群体中，除了开发商人员外，还有大量拆迁户也参与其中。

今年7月份，经济观察报记者在郑州采访时，当地一位开发商即表示，即便k2们抢到地了，但最终还得回到合作开发模式，因为作为外来开发商，根本无力“搞定”复杂的旧城改造项目，“就算拿到地了，也开不了工。”

值得关注的是，今年石榴在土地市场斩获成果并不多，除了郑州获得一幅小面积土地外， 还在保定获得一个项目。此外，其在南京市场参与10幅土地竞拍，“保证金就交了六七十亿，没有拿到一块地”。

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