房地产行业周报20161017

1、本周观点：节后一周重点城市成交67088套，较去年节后一周成交上升12%，环比节前一周下降22.3%，但仍高于全年均值13.6个百分点。随着基数抬升及新政效应渐现，预计后续成交将缩量调整。我们统计了2010-2011年周期一线城市楼市表现，以深圳为例，二手房冲击大于一手房、大户型价格波动大于中小户型、中心区域房价相对更加坚挺。个股投资方面，近期国华人寿再度增持天宸股份，年底举牌行情无法证伪的背景下，投资者可逢低布局高股息率低PB的险资概念股首开、金融街、金地等个股。同时考虑恒大入主深深房，可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会，相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等，同时短期亦可关注业绩超预期个股；其它标的建议关注招商、北京城建、中洲等优质白马，及具备安全边际和业绩爆发的转型股宋都、广宇、世联等。

2、本周成交：成交同比去年节后一周上升12%。本周重点城市成交67088套，环比升58%，同比去年国庆后一周升12%，其中一线城市环比升96%，二线城市环比升81%，三线城市环比降26%，高于2016年周均值13.6个百分点，2016年日均成交环比2015年升19.9%。推盘量下降，去化率环比下降。上周（10.3-10.9）重点城市新开盘12个项目，推出房源3111套，环比降59.7%，低于2016年均值60个百分点。开盘价格平均涨3.85%，涨幅环比降4.96个百分点，平均去化率79%，环比降3个百分点。一手商品房10月日均成交：环同比下降。截止10月14日，10月重点城市日均成交套数环比降22%，同比降1%。其中一线城市环比降11%（同比降15%），二线城市环比降23%（同比升2%），三线城市环比降25%（同比升7%）。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升422%，同比去年国庆后一周降82%。

3、本周话题：事项：2010-2011年深圳出台限购、全国亦出台多项调控政策，我们对深圳楼市走势进行回顾。平安观点：房价波动加剧，成交缩量调整。深圳房价在2010年上半年至2011年下半年经历了剧烈的过山车行情，期间跌幅两度高达30%。从2010年初到2012年底的三年时间，最终跌幅高达20%左右。政策出台的2010年10月和2011年3月均对次月成交量造成短暂冲击，随后虽然有所反弹，但长期下跌趋势一致延续到2012年2月。从二手房成交来看，受调控冲击强于一手房。2011年4月份后二手住宅成交面积在20万方以下持续了7个月之久，不及高峰时期的30%。在2010-2012年期间，深圳二手房成交量经历了从数倍于一手房，到向一手房成交量的靠拢。小户型更为平稳而大户型波动更剧烈。小户型（90平以下）由于刚需基础更牢，且基数大、流动性强，受冲击相对较小，阶段最大跌幅在20%左右（11年4月至12年1月）。大户型（144平以上）波动较强，在11年1月至6月，11年9月至12年4月两个阶段跌幅均超30%。

平安证券综合研究所

杨侃 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN

李孟枭 LIMENGXIAO698@PINGAN.COM.CN

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