一文理清134城政策松绑后的“楼市众生相”：5月仍在低处徘徊纾困措施生效

近期各地楼市救市政策陆续落地，市场关注此轮松绑能否提振楼市从5月份房企销售数据来看，环比数据已经止跌回升，明显好于上月，但同比表现依然惨淡，月度和累计跌幅仍在扩大目前市场还很难见底

此轮松绑政策的特点是频率密集，力度逐步提升，甚至触及限购，限贷，限售等核心政策，并逐步向高能城市延伸不过，业内预计政策的效果仍有一定的时滞希望下半年能有回暖信号，一二线城市率先回暖目前楼市整体回暖尚未到来，导致房企拿地谨慎，土地市场冷淡

环比跌幅同比惨淡

5月份房企销售略有回暖，暂时止住了前几个月的连续环比下滑，但同比形势依然不容乐观大部分房企距离全年销售目标还相差甚远

柯睿数据显示，5月房地产百强企业实现销售成交额4546.7亿元，环比增长5.6%相比4月份16%的降幅，表现出了些许的回暖但与去年同期相比，销售依然惨淡，单月业绩下降59.4%，前5个月累计业绩规模下降52.3%，均较上月进一步扩大

已披露销售快报的大型房企也表现出类似特征5月份，碧桂园销售额达287.1亿元，环比增长26.81%，结束了今年前4个月的连续下滑，但与去年同期相比仍下降了近一半万科5月销售金额307.6亿元，与上月基本持平，但同比下降46.56%

销售的门槛也减半前5个月累计销售额50强的门槛从去年同期的227亿元降至今年的109亿元，TOP100的门槛从83亿元降至37.2亿元前5个月仅碧桂园，万科，保利发展累计销售额过千亿，权益销售额分别为1500.8亿元，1087.7亿元，1066.2亿元

另有机构参考研究机构数据显示，头部阵营房企数量减少最为明显千亿以上阵营仅有3家，同比减少12家，第一阵营和第二阵营房企数量分别为9家和12家，同比减少9家，第三阵营房企15家，同比减少2家，基本稳定

行业前景不明朗，多数房企选择不披露年初销售目标，或者主动降低目标即便如此，在公开披露业绩目标的上市房企中，前5个月的目标完成情况仍不及预期，几乎都低于去年同期

碧桂园的目标完成率比较高与4550亿元的全年目标相比，前5个月1501亿元的完成率为33%，但仍明显低于去年同期的39.8%此外，大部分房企的目标完成度不到30%如越秀地产，美的地产，龙湖集团分别为28%，22.8%，20.7%

5月份的销售数据还没有完全公布，部分开发商可能会出现环比小幅好转，这在一定程度上带来了一些市场信心的恢复但房地产销售具有季节性，易受疫情影响，判断行业景气是否会恢复为时尚早房价方面，根据国家统计局公布的1—4月数据，目前没有明显的回暖或筑底迹象惠誉评级研究总监沈在接受证券时报·E公司采访时表示

政策生效还有一个时间差。

最近地方松绑楼市的政策相当频繁。

据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134个城市发布了223次楼市调控政策，堪称最近几年来放松政策最密集的时期，调控政策频率逐月递增政策涉及放松限购，限贷，限售和公积金贷款，主要集中在三四线城市

但从房企销售情况来看，楼市松绑尚未完全发挥效果一家头部房企南区销售人员对证券时报·E公司记者表示，市场能感受到轻微的回暖，但程度有限比如惠州也出台了公积金转首付，首付25%，降低利率，取消重点区域限购等政策可是，提振房地产市场需要多种因素的综合作用惠州的大环境还是要靠深圳外溢，所以恢复市场信心还是需要时间

"复苏的力度尚未达到预期"克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，比如从最早出台政策的郑州的案例来看，政策的刺激作用正在快速递减，所以购房者还处于观望阶段，如果没有实质性的措施稳定，会进一步观望总的来说，情况还需要观察，但6，7月份的情况不会比4，5月份差

此轮松绑始于今年3月1日郑州放松限购限贷，在业内看来具有象征意义一位房地产行业分析师对证券时报·E公司记者表示，自2016年提出房主不炒以来，限购，限售，限贷三限成为限制需求端的核心政策除了菏泽在2018年底推进棚改货币化安置，取消限售外，其他城市都难以撼动三限，郑州率先突破限购，也吸引了众多后续城市跟进

目前已有多个城市触及三限核心调控政策的放松，城市能级不断提升，逐渐向一二线城市蔓延比如成都，长沙，杭州，海口等热门城市都加入了楼市松绑的行列

一二线城市需求最为强烈，其松绑措施备受关注一线城市出于抑制房价过快上涨和控制人口过快增长的需要，不太可能出现大规模的松绑政策更有可能的，是围绕人才引进的有限松绑政策效果何时无法预期，更多取决于经济复苏和购房者对房价稳定的预期沈对说道

值得一提的是，不久前南京传出取消二手房限购的消息，但当天就被叫停了松绑政策还有很多地方没有明文规定沈表示，大部分的松绑政策都属于地方性政策没有明确的文件和一日游现象，意味着地方政府在试探市场反应和上级可以接受的边界，因为中央关于以城治市的指导意见没有明确的定性和定量指标松绑的边界一定不能违背中央房住不炒的底线

业界希望在今年下半年投资多位房企相关人士对证券时报·E公司表示，目前行业环境仍无根本好转，市场反弹仍需时日一位十大房企高管表示，内部高管预计市场将在下半年触底反弹

柯睿研究预测，6月将是验证各城市市场质量的重要节点，为下半年市场定调6月和第三季度，大型房企也需要尽可能加紧货源，同时积极营销，提高去化率

上述分析师也表示，政策出台到市场回暖会有一个时滞，而且伴随着市场需求的逐渐消耗，时滞会越来越长比如2008年刺激楼市的时候，政策的时滞只有三个月，但在2014年的那一轮刺激中，真正传导到三四线城市，需要两年多的持续刺激这一轮肯定是一二线城市率先复苏，但是三四线城市的步伐会很慢

更根本的区别是，房地产不再作为刺激经济的手段，‘住不炒’仍然是政策基调上述分析师表示

沈预测，如果全国范围内不再出现大规模疫情，经济逐步企稳，下半年行业销售同比降幅将逐步收窄1—5月，主要开发商新建商品房销售额同比下降50%左右如果满足上述条件，惠誉预计同比变化将上升至约25—30%的降幅

房企拿地往往比较谨慎

销售的低迷也让房企在拿地投资上变得谨慎一些脱险的房企已经无法投资，土地市场依然处于不温不火的状态

根据克而瑞的数据，销售TOP50的企业月度投资额降至今年第二低，仅高于1月份，环比降幅分别为95%和70%投资意愿相对较高的企业仍是中海地产，建发地产，华润置地等国企，民营企业在土地市场几乎隐身

今年1—5月新增土地价值超过500亿元的房企有万科，华润置地，中海地产，滨江集团，绿城中国，建发地产等其中，建发地产在5月厦门，福州土地拍卖中拿地近60亿元，成为1—5月拿地金额最高的新房企

一些脱险的房地产公司受到资金压力，没有机会拿地对比销售排名和拿地排名可以发现，融创中国，中国恒大，绿地控股，世茂集团，新城控股，阳光城等大型房企并未出现在新增增加值100强名单中截至5月底，百强新货门槛为31.5亿元，环比增长18%，但同比下降60%

与此同时，百强房企拿地与销售的比例大幅下降据克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企整体拿地和销售比例仅为0.15，其中近八成房企拿地和销售比例低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态一般来说，拿地与销售的比值在0.30—0.45之间，较低的比值意味着拿地趋于保守

总体来看，5月份土地市场呈现量价齐跌的局面全国300个城市商业用地成交量持续低迷5月成交总建筑面积仅为6606万平方米，环比下跌15.6%，同比跌幅再次扩大至60%以上，价格方面，由于5月三四线成交占比上升，成交单价降至3255元/平方米，环比分别下跌32%和19%

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