房地产行业研究：因城施策调控密集松绑持续提振市场信心

银行和五家资产管理公司就12家陷入困境的房企召开特别会议，以救助M&A企业，帮助陷入困境的房企解决目前的现金流困境与此同时，一些地方政府也对当地优质民营房企给予了实质性支持，包括但不限于直接提供救助资金，协调金融机构融资，增加项目层面的股份信任度，放松预售资金监管等措施优质房企的安全稳健发展，也是实现房价稳，地价稳，预期稳的基础我们预计未来政府平台与地方房企在项目层面的合作会增加，监管端对优质房企融资的限制会减少，融资渠道会拓宽销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键，提振信心是解决当前销售困境的关键销售回暖可以促进房地产行业进入销售改善—房企回款增加，资产价值增加—现金流稳定—投资拿地增加/竣工交付增加—市场信心稳定的良性循环3月份国际形势非常动荡，叠加疫情恶化，使得因放松政策而稍有起色的销售市场再次下滑目前购房者观望情绪依然较重我们认为政策后续将继续发力，通过放松限购限售限贷，降低房贷利率，帮助困境房企脱险等多维度措施，全面发力提振市场信心另外，从基本面来看，我们认为后续销量的回升是有支撑的①短期供应不多2021年全年和2022年一季度，房地产新开工面积分别下降11%和18%，截至2022年3月底，全国20个重点城市新房库存去化周期平均为11.2个月，杭州，上海，合肥新房库存去化周期不到6个月②长期来看，约3亿新增市民预计将产生约8000万套商品房需求在8—10年内释放，将成为房地产行业未来发展的重要支撑建议预计放松限购限售，降低房贷利率和首付比例，帮助房企脱险等政策措施的力度和范围将继续加大，帮助房地产行业恢复良性循环我们率先推广销售投资逆市增加，未来业绩确定的房企，如绿城中国，建发国际，滨江集团，此外，也看好稳定的头部国企，如保利发展，招商蛇口等建议风控不如预期宽松，影响疫情政策落地和市场恢复

后续政策可能避免房企融资难，销售过快导致的行业资产负债表快速收缩。比如9月27日，央行在货币政策委员会上提出“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”。中国金融协会会长，中国人民银行原行长周小川近日也表示，住房贷款可能也是一项非常重要的具有再分配功能的金融业务。我们认为，在这个过程中，对于房地产行业及其下游来说，一些较为激进的产能将逐步被清理，行业将回归理性。前期经营稳定，管理效率高的龙头企业，可能会有利润率上升和市场份额增加的双重机会。

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