天津房地产市场“冰火两重天”

连日来，政策收紧像是给“高烧”不退的楼市打了一剂退烧针。但楼市的降温目前尚未冷却天津土地交易市场的火热。与购房者回归冷静相对的是，房企对竞拍地块日益高涨的热情。然而，随着楼市新一轮政策的推进，不知天津房地产市场今年前十月的火热剧情是否会因此落下帷幕。

遇冷 观望情绪蔓延

对于前三季度的中国楼市，基本可以用一个字来概括——火。

纵观全国，鉴于政策红利，购房需求集中释放。

据数据显示，2016年1-9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高。其中，一季度累计上涨2.94%；二季度涨幅进一步扩大，累计上涨4.54%；三季度随着更多城市房价加入上涨行列，全国整体均价涨幅再度扩大，累计上涨6.78%，其中8、9月环比涨幅均突破2%，一再刷新近年新高。

天津楼市表现得同样火爆。

据房天下数据监控中心统计，三季度天津商品住宅成交52186套，相当于每小时成交71套，每分钟成交1套（按照每天8小时工作日计算），这个数字突破了历年同期新高。从成交价格上看，三季度天津全市商品住宅成交均价13208元/平方米，创历年新高，环比涨5.26%，同比涨达14.69％。

此外，CREIS中指数据统计的34个城市样本中，天津前三季度的成交面积同比增幅为82.98%，仅次于惠州。

然而楼市火了大半年之后，多个城市在国庆节前后密集出台了楼市调控政策，包括限购、限贷等。

其中，天津于10月1日起实施区域性住房限购，即在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房；强化差别化住房信贷政策，即对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

随着限购的出台，购房者也逐渐摆脱焦虑，回归冷静。

“之前一直抓紧看房，总想着买个差不多的就行了，生怕房价又涨了、房子又卖光了。”正在二手房中介门口看着房源信息的小王表示，限购出台以后，他开始放慢购房的脚步。“现在有地方住，也没必要那么着急，反正以后房子也就没那么多人买了。”他说道。

限购政策的出台，放缓了楼市狂奔的脚步。据中原地产(天津)投资顾问部总监高飞介绍，限购政策出台以后，天津的看房量和成交量已有所下降。

10月15日财联社发布数据显示，天津市实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策后，房地产市场逐渐趋于理性，成交量和成交均价有所下降。从10月1日至10日监测情况分析，新建商品住房成交54.1万平方米，环比9月份日均水平下降41.2%，二手住房成交22.4万平方米，环比9月份日均水平下降20.6%。

有中介机构表示，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等，和政策出台前相比均有明显回落。截至10月14日，该中介的咨询量下降30%左右，带看量下降50%，成交量下滑50%以上。对比去年同期，其门店成交量也下降约20%至30%。

“事实上，此次调控的目的不是打压房价，而是抑制涨幅，目前市场的反应会在未来几个月逐渐得到体现，当下看到的还只是初期的现象。”高飞对新金融观察记者说道。

升温 地块单价创新高

在今年1-9月中，楼市持续高温，从而引起土地市场交易的共振。

2016年前三季度土地市场成交活跃，供地总量同比减少，但地价呈普遍上涨的态势，楼面均价同比上涨近五成。

天津在今年前三季度共推出261宗地块，其中258宗地块成交，土地出让金累计919.6亿元，同比增长114%，在全国各个城市出让金排行中位居第五，仅次于南京、上海、苏州、杭州。

房企对地块的争夺使天津各区地价频频走高。

6月28日，和平区大沽北路西侧地块以102亿元被天房收入囊中，溢价率为127%，楼面价约合36744元/平方米。

此外，红桥机电学院地块、河北建昌道地块以及津南咸水沽诚信里南侧地块的住宅楼面价也分别达到了26767元/平方米、24557元/平方米、16000元/平方米。

天津土地交易市场的态势在政策收紧以后也没有改变。限购虽然在一定程度上削减了购房者的信心，却没有浇灭土地交易市场的热情。

4月14日，联发集团以楼面价7637元/平方米竞得张家窝联发香海道地块。

7月6日，中骏以楼面价12713元/平方米的价格竞得张家窝嘉和道地块。

10月12日，平安地产竞得张家窝杨伍庄02号地，楼面价突破2万元，达到20417元/平方米。

10月14日，天津万和置业以总价74.5亿元将张家窝杨伍庄03号地块收入囊中，成交楼面价约22860元/平方米，再次刷新张家窝地块单价新高。

此外，南开区双峰道地块挂牌文件近日亮相天津土地交易中心。该地块挂牌起始总价25亿元人民币，居住部分楼板价约合29586元/平方米，创天津宅地挂牌单价历史之最。

今年天津地块价格屡创新高，究其原因，高飞认为，对于开发商来说今年不缺钱，大量的开发商将资金聚集到天津来，这对地块评估的影响是非常大的。此外，一宗地块的高价出让也会影响到周边地区的土地挂牌。

“今年，天津的地价和房价是互为推动的，当下土地的评估价格还是基于之前楼市比较热的情况之下，所以挂牌底价都比较高。不过摘牌的也大有人在。楼市基本是一到两年为一个周期，凡是摘牌的企业，基本都能挺过这个周期，大不了下一个周期再去卖。”高飞对记者说道。

新金融记者 王晓东 郝一萍

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