限购升级 恒大刚拿到的房企销冠宝座能坐稳吗？

万科坐了10多年的中国房企一哥的位置，在其深陷股权纷争之际，在其他房企的猛烈追赶下，终究还是旁落了。

10月10日，中国恒大宣布9月实现销售额475.2亿元，同比增长超过三倍，今年累计销售额已达到2805.5亿元，成功超越万科前三季度的销售总和2629亿元，成为当下中国销量最高的房企。

不过，随着近期众多城市出台限购，所有房企第四季度的销售情况都因此蒙上了一层阴影，万科与恒大势必还将就年度销量冠军房企的归属做一番激烈的争夺。

恒大上位房企一哥但要全面超越万科还得加把劲

事实上，早在半年度之际，恒大对万科的超越便已有迹象。

恒大在其公布的2016年上半年报告中显示，集团物业累计合约销售金额为1417.8亿元，而万科公布的半年报显示，上半年实现销售金额1900.8亿元。

虽然上半年在销售金额上双方还有将近500亿元的差距，但是恒大在半年报中还公布了其总资产达到了9999.2亿元，成为首家万亿元资产的房企。同时其半年度现金余额为2120亿元，也比万科要高。因此，部分业内人士当时便认为恒大已超越万科，成为行业第一。

经过了第三季度的发力之后，恒大也终于在销售金额上实现了对万科的超越，名正言顺的坐上了房企的头把交椅。不过，万科作为一直以来的领军房企，经营非常稳健，利润、负债都控制的很好，恒大要想全面超越万科还需多加努力。

万科上半年归属于上市公司股东净利润为53.51亿元，而恒大仅为20.17亿元，尚不足万科的一半，万科的赚钱能力显然要比恒大高很多。此外，恒大尽管总资产高达万亿，但负债同样高企，其半年报显示负债8179亿，包含了1160亿元永续债的净资产是1820亿，实际净资产为660亿元。而万科的负债率控制的更为合理，其净资产高达1380亿元，差不多是恒大的2倍。

万科总裁郁亮在早前便曾表示，万科已经放弃追求规模增长，未来会专注于业务转型，加快业务创新。他特别强调毛利率对万科并不重要，更重要是提升股东回报率。

而恒大则是另外一种做法，为了扩大规模不断进行获取上市公司股权为主的并购，如重组嘉凯城与深深房，举牌廊坊发展等。甚至，恒大还耗资145.7亿元获得了万科6.82%的股份。而近日，恒大以27亿元出售了旗下的快消业务，据业内人士分析，这或为继续增持万科做资金准备，这也使得两家房企之间的关系越发有了看点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这一轮以恒大为首的对规模的绝对追求，是在行业整合和并购下发生的，也是在去库存调控放松的背景下发生的，可能意味着房企另一种生存方式的大趋势，就是把规模做到绝对大，在周期中卡位，尽享做老大的各种收益，比如获取土地资源的便利，低成本融资的便利，以及快速提升销售业绩等。

房多多数据研究院认为，这两年的房地产市场非常好，这对于一些拿地比较大胆的企业而言，是比较好的发展机会，其规模扩张的速度也会比较快。

大规模限购来袭年度销冠房企归属尚存疑

今年房地产市场的持续火爆，尤其是一二线城市房价的飞速上涨，也使政府不得不采取一些行政手段进行干预。截止目前，已有22个城市相继出台了抑制房价上涨的调控政策，其中主要为一二线城市。

房多多数据研究院认为，国庆前后，多城调控政策出台之后，对当地市场均有了一定的影响，许多原本有意向的购房者，或因限购而丧失了购房资格，或因信贷政策调整而无力再购房，这也使得原本无比火爆的楼市有所降温。

据房多多杭州二手房监测显示，自9月下旬杭州连续出了三道调控令以来，客户来访量下降10%-15%，外地投资客明显变少了，买房的下单过程变长了……开发商和购房者，二手房房东和买家，各方的心理预期有了波动，心理博弈进入了一个新的阶段。而在此前几个月，房多多凭借着“直买直卖”的创新模式，用高质量的服务和相对低廉的价格，获得了市场的认可，二手房交易量逐月攀升。

易居（中国）集团CEO丁祖昱也在其微信公众号上表示，对于第四季度的走势不乐观，成交量的下滑已成定局，今年四季度和去年四季度相比，成交量会出现比较大的滑坡。

恒大、万科等房企今年的业绩主要来自于一二线城市项目的销售火爆，此番大规模限购的出台，也将对其最后一季度的业绩带来较大的影响，这将会使年度销冠房企的归属更加扑朔迷离。

另外，从存货上来看，两家房企也不相上下，双方的竞争将在未来几年持续下去。

万科半年报中指出，截至期末，公司各类存货中，拟开发产品为1081亿元，占比25.28% ；在建开发产品2777亿元，占比64.96%；已完工开发产品（现房）398.2亿元，占比9.31%，存货合计4256.2亿元。而恒大在其半年报中也披露其存货为4150.98亿元。

房多多数据研究院认为，尽管受制于调控政策，房地产市场热度将在今后一段时间内有所降温，但充足的存货，将有助于龙头房企们在未来继续保持领先地位。

万科董秘朱旭在近期的一次电话会议中透露，面对调控带来的影响，万科将在多方面做出应对。首先，会根据不同城市的调控措施，调整相应的营销策略；其次，房价和地价过快上涨不利于房地产发展，万科将坚持稳健的投资风格，确保公司拥有合理、价格合适的土地储备和充足现金流。

同时，朱旭也强调，未来，万科依然看好一线城市的发展，在城市化率达到52%的今天，万科相信下一阶段是城市经济圈模式的发展，因此万科看好城市配套服务商的角色，坚定推行轨道+物业的模式；同时，万科的市场占有率依然有上升空间，万科事业合伙人制度能够发挥能动性。

随着限购升级，国内的房地产市场似乎又到了新一轮周期的下降通道。后续政策的继续走向，将进一步影响市场，万科与恒大如何在市场下行的情况下继续保持优秀的业绩，让我们拭目以待。

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