开发商土地饥渴依旧 7城卖地年赚千亿高价地入市成难题

7城卖地年赚千亿 高价地入市成难题 业内称2017年上半年或为住宅市场冷凝期

■本报记者 王海春 上海报道

2016年底的土地市场依然热浪翻滚。天津、苏州、厦门先后出现多个高价土地，天津一宗土地则因超过最高限价而被熔断。

开发商的土地饥渴，造就了一批城市快速进入土地千亿俱乐部。"2016年也是2013年来，二线城市住宅土地历史上第二次突破万亿成交的年份。"据中原地产的最新报告，卖地同比涨幅最多的22大城市，合计卖地的金额达到了1.41万亿，同比涨幅达到115%。

分析人士认为，一线城市正进入城市化末期，整体看市场已经进入二手房流转周期，新房的供应则出现高端化、改善化的趋势。"目前看来，二线城市的政策加码举措依然在进行过程中。2017年楼市如何，除了看政策，还要关注信贷政策的走向。"一家房产机构分析师说。

开发商土地饥渴依旧

虽然对土地拍卖出让设置了诸多条件，但年底的土地市场仍然相当火热。天津、苏州、厦门等城市，土地市场再次掀起一轮热浪。

与首创、金地、保利、万科经过103轮激烈竞价，12月21日中冶以41.4亿元的价格拍下天津杨桥大街一幅住宅兼教育用地，溢价率97.14%。该地块的楼板价达到3.34万元/平米，而周边住宅项目的售价约3.3万元/平方米。

虽然中冶在天津所拍这幅土地总价已经很高，但一周前天津土地市场的热度更高。就在中冶拍得天津杨桥大街的前一周，因开发商拍地热情高涨触及最高限价，天津北辰区一宗土地致使土地流拍。

"继今年楼市四小龙之后，天津正成为各大开发商争夺土地的又一个城市。"华邦顾问董事长鲁兆明表示。

苏州土地市场年底的热度，并不比天津低多少。

在12月20日苏州限购后的首场土地拍卖会上，集中出让8宗地块。据当地媒体报道，当天有多达147家房企报名参与了这次土拍，房企对土地的饥渴程度由此可见一斑。

当天的土地出让中，临近苏州工业园区的4号地块尤其受人关注。经过近一小时竞价，中铁房地产华东公司以76.66亿元的价格竞得该地块，成交楼面价2.77万元/平方米。虽然该地块并未超过政府设定的2.95万元/平方米的最高限价，但据新浪乐居的数据该地块周边在售新房售价约2.2万元/平方米，价格较高的楼盘售价2.6万元/平方米。

与上一周中海在天津因超过限价致土地熔断同一天，厦门则在当天拍出了当地一幅高价土地。

12月14日厦门海投房地产斥资57亿元拍得厦门海沧南部新城片区一幅商住土地，楼板价3.7万元/平方米。厦门海投所拍这幅土地，刷新了厦门商住地拍卖的最高历史价格。

在同一天，这家公司还以19.83亿元的总价竞得厦门海沧另一幅土地，计入配建后的楼板价达3.85万元/平方米；而周边在售房源价格在3.5万元-3.8万元/平方米。

7城土地收入超千亿

天津、苏州、厦门土地市场的火热，只是开发商对土地饥渴的一个侧影。

房企拿地的热情高涨，使城市土地出让金收入大幅增加。南京、杭州等多个城市，在目前的土地出让金收入已经入围千亿俱乐部。

记者了解到，至12月份苏州、南京、杭州、天津、合肥、武汉等多个城市的土地成交金额超过1000亿，无论是溢价率、楼面价还是土地成交额，均达到历史的高位。而据北京国土局数据，截至12月20日，2016年北京土地出让金约为798亿元。

"至12月15日，全国卖地收入超过千亿以上的城市达到了7个，刷新了历史最高纪录。"中原地产数据显示，卖地同比涨幅最多的22大城市，合计卖地金额达到1.41万亿，同比涨幅达到了115%。

据中原地产的数据，除四个一线城市外，至12月份二三线城市中土地收入最多的城市为苏州，土地出让收入高达1587.9亿元。分析人士指出，热点城市土地收入增长并非个例，相当一部分城市的土地收入都获得不同程度增长。

除此之外，中原地产监测数据，截止到12月初包括北上广深在内的36个热点城市，住宅土地面积合计成交2980宗、30376万平方米。从价格水平来看，这36个城市的平均楼板价4252元/平方米，较去年同期同比上涨了87.3%。从土地涨幅来看，有11个城市卖地金额同比上涨超过100%，22个城市卖地金额同比上涨的幅度超过了50%。

虽然今年多个城市土地大卖，但业界却对2017年的楼市持谨慎态度。

分析师指出，今年部分房企所获得的高价土地，未来很可能面临入市难题。一线城市出台了严格的调控政策，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。

"市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调。但整体看，市场未来的调整期将维持6-9个月。这一轮市场的调整幅度，还要看未来信贷收紧的尺度。"一位不愿具名的分析师说。

在第一太平戴维斯董事长刘德扬看来，2016年住宅市场热有过高之嫌，因此2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期。

"成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖。具体回暖力度还要看中国整体经济的情况，预计明年下半年可能是住宅市场的分水岭。"刘德扬认为。

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