一二线城市成租房“主战场”规模或超4万亿元

分析人士表示，租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场

主持人包兴安：建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。专家认为，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。

近期，各地住房租赁政策密集出台。东方证券一份报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

东方证券一位分析师昨日表示，租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低，未来我国一线城市将持续占据市场最大份额，市场规模有望翻番。

东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，全国租赁人口1.9亿人中，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市，因此选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

此外，该报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模，城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，将给一二线城市提供增量租赁人口。同时，租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。

东方证券该分析师表示，一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给，并已开始逐步落实，上海已出让6块纯租赁用地，另有10块土地将规划用途更改为租赁用地。未来二线城市的份额占比将从20%提升至27%，将是最大的增量市场。品牌公寓公司也已意识到这点，开始积极抢占布局这类城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进10月17日在接受《证券日报》记者采访时表示，当前租赁市场正经历从“旧租赁”向“新租赁”转化的阶段，比如说过去的租赁更多的是强调租客和房东之间的权利义务关系，但实际上当前类似的租赁还是具备了一些新元素，包括长租公寓的创新等，都是这一轮租赁市场发展的新特点。而各地的租赁用地的增加等，也符合此类租赁市场发展的新导向。

“未来租赁市场的发展规模预计会有继续增大的可能。一方面人口规模继续增长，相应的租赁需求会上升，另一方面租赁市场的需求还会有进一步释放的可能，包括租赁房源的面积增大等，这都会带来很多新的市场机遇。而从发展方向看，根据上海当前的试点，预计后续大城市的市中心会形成各类租赁房源，以更贴近租房者的需求。”严跃进表示。

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