【组图】【平安地产】城市圈变迁下的房价密码

巨型城市和城市圈形成为发展趋势。城市圈为以大城市为核心，周边城市共同参与分工、合作，形成一体化的区域经济现象。根据美国城市地理学家诺瑟姆总结的规律，当城镇化率触及50%的时候，普遍将会出现“城市圈化”的特征。发达国家主要城市圈区域经济总量均在8000亿美元以上，占全国比重在20%以上，伦敦圈最高达74%，人均GDP在4万美元以上。国内最大的长三角城市圈区域经济占比及人均GDP分别为18.5%与1.4万美元，与国际性城市圈差距仍然较大。当前我国城市化率早已超过50%，形成了2个（北京、上海）人口超过2000万人级别的巨型城市，随着城市化进入中后期，巨型城市和城市圈形成仍将是趋势。

发达轨道交通为城市圈形成的必要条件。交通拥堵为城市扩张的重要瓶颈，世界主要大城市均有发达的地铁网络。东京、纽约、巴黎等地都在20世纪上半叶即开始地铁铺设，其中东京地铁运力最强，人均乘铁次数达到240次以上。以东京圈计算（包括埼玉、千叶及神奈川），其轨道交通（包括地铁、新干线）网络总长度为2246.4公里，总里程世界第一，人均密度达到0.6公里/万人左右。北京1969年、上海1993年才开通地铁，但建设速度较快，上海仅30多年时间建成长达617万公里的地铁线路，已成为世界地铁线最长的城市，人均里程0.28公里/万人。

国际中心城市与卫星城房价比处于2~6倍区间，且房价弹性更高。全球主要都市圈核心城市与周边卫星城市房价比基本位于2~6倍的范围，核心城市中心区与郊区房价比基本位于1.5~2.5之间，且中心城市房价持续跑赢卫星城，显示出更高的价格弹性。以从东京圈为例，东京地价在1987年即已达到历史高点，而周边地区则从1988年开始扛起领涨大旗，直至1991年后与核心区同步下跌。东京地价与外围三县地价比值1980年至2004年长期处于2倍-2.5倍区间，其中1987年最高比值达到4.7倍，显示东京更高的价格弹性。

国内中心城市与卫星城房价比处于2-4倍区间，呈逐步提升趋势。对比国内上海、深圳与周边城市房价，可以发现上海与苏州房价比值保持平稳，从2-2.5倍升至2.5-3倍，深圳与东莞房价比值提升较快，从不到3倍升至4倍以上。从中心城市内外环房价对比来看，上海内环与内外环间的房价比值长期在1.5-2.5倍区间波动，仅2011年房价严控期间出现异常升高。深圳内环（以南山区为例）与外环（以宝安区为例）的房价比值在1.5 -2.0倍区间波动，均与国际主流城市基本一致。尽管城市内部房价走势还受到政府规划、学位等因素影响，若剔除该方面影响，参考国外经验和历史走势，经历两年房价大涨后，一线城市内部各区域已不存在明显价值低估洼地。

本文关键词：【,组图,】,平安,地产,城市,圈,变迁,下,的,

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。