土地市场开局“冰火交融”房企转向非热点城市拿地

跟随地方楼市调控政策连续落地，各地针对土地市场的政策出现收紧之势。可是虽然近一两个月土地市场整体降温，但房企拿地的热情丝绝不减。特别是关于一些大型房企而言，在2016年成为收获历史上最大销售面积与销售金额的年份后，标杆房企添加土地的积极性高涨，抢跑意味十明显著。

土地市场“冰火融合”分化显著

春节后各地土地市场“冰火融合”，呈显著的分化之势。包含北京、上海等一些热点城市土地溢价率显著降低，而深圳、南京等地则仍旧火爆。

2月21日，上海金山区迎来三宗住宅用地出让，最后金山新城以低溢价成交，其他两宗地块则以底价成交；2月17日，位于上海临港的三块纯住宅用地均以缺乏2%的溢价率成交；2月16日，位于北京房山良州里的两宗经营性地块挂牌出让。其中，一地块溢价率为10.71%，另外一地块溢价率仅9%，两宗地块均未达到总价上限。

另外一些热点城市土地溢价率也在走低。石家庄2月14日出让了9宗土地，其中8宗底价竞出，1宗流拍；上周就启动交易的郑州，共推出28宗土地，截至如今成交的十多宗地块中，大部分为底价成交。

与北京、上海不一样，2月5日，深圳龙华新区出让的商业地块经历了两个小时、300多轮举牌，最后楼面价3.73万元/平方米，溢价率50.55%。相同的情形还出目前南京、苏州、长沙等地。

2月14日，南京迎来了春节后的首场土地拍卖，共有7幅地块参加网上竞拍。通过激烈争夺，其中5幅地块超出最高限价，所以进入了摇号决定买家环节。2月15日，达到最高限价的5宗地块在摇号中比赛出了最后买家，其中，招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块，成为南京总价地王；2月10日长沙土地市场6宗土地所有在当日竞出，平均溢价率高达77.82%，其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。

在严厉的政策束缚下，出现高溢价地块的几率将远不如去年。对此，上海易居研究院智库中心总监严跃进以为，部分土地的起拍价定得较高，所以溢价率相比较较低，这样就会使得这些城市近期看上去土地市场的交易节拍较快，并且没有过去的猖狂态势。可是，从实际情形看，整体上拿地本钱还是不低，房企后续既要考虑融资的问题，也要考虑土地开发本钱的问题。

龙头企业拿地热情高涨

虽然控地价依然是热点城市的主旋律，但也难掩土地竞拍市场的热情。2月16日，北京土地市场迎来春节后首拍，当日共有两宗房山良州里住宅用地上拍，因为地位较佳，且地块清洁，吸引了碧桂园等8家房企及综合体参加竞争。

厦门2月15日的土拍中吸引了建发、万科、保利、招商、融创、禹洲和世茂等十余家著名房企参加竞拍，3宗地块共吸金27.33亿元，其中一地块扣除竞配建面积最高楼面价为每平方米36651元，溢价率为50%。

整体而言，开年以来标杆房企拿地依然积极。华夏地产研究中心统计数据显示，截至2月20日，在遭到春节假期的影响下，仍有30家房企的拿地金额超出了20亿元，共计拿地消费则高达2331.9亿元。这其中，前10家房企的拿地金额均超出100亿元。

华夏地产首席分析师张大伟以为，缘由是春节土地供给削减，所以预期后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上最大销售面积与销售金额后，房企添加土地的积极性显著较高，即使在政策调控影响下，各地供给出的土地依然未出现流标等显著降温现象。

从近半月的土拍市场体现来看，大大部分热点城市仍旧炽热，如长沙、青岛、深圳土拍地块平均溢价率均超出了50%，厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及了土拍限价“上限”。业内分析以为，关于热点城市的优良地块，即使附加要求刻薄，很多领军房企仍旧志在必得。

热点城市楼市资金或将转移

为了防止高价地，一些热点城市针对土地加大了限制要求。记者梳理发现，如今起码有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实行限价政策。其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限制，其他城市主要对价钱进行限制，郑州、武汉还配有“熔断”机制。

2月13日，天津市宣告土地出让新机制，报价达到上限，拼“矜持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程当中正式实行。与之类似的是，在北京，“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方法有也许成为土地出让的新常态。

在市场增长放紧张调控趋严的态势下，房企转向一些非热点城市拿地的趋向显著。据中国指数研究院等机构的数据，在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占领近几周住宅用地成交活跃度前十的地位。

这些城市的特色较为光鲜，有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。

业内人士指出，这些信息正传递出一个信号：在束缚性政策愈来愈多的情形下，土地市场的降温将不可防止。非热点城市的土地交易炽热，说明楼市资金正持续流向下一个热点。张大伟表示，虽然融资渠道遭到管控，但通过去年的销售“大年”以后，大型房企手中的资金依然充分。在政策管控范围愈来愈大的情形下，资本选择进一步向非核心城市流动。

克而瑞研究员杨科伟以为，关于接下来土地市场走势，联络近期领土部公布的十五年规划纲领来看，将来新增建设用地指标下行已经是大势所趋。由此来看，土地市场的“主沙场”还是会在城市界限迅速扩大的二三线城市中开展，当下热点城市的“土拍春暖”也会在更多城市出现。(记者 董开国)

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